Publicystyka - ngo.pl

Jędrzej Dudkiewicz: – Czym w ogóle są Społeczne Agencje Najmu?

Magdalena Ruszkowska-Cieślak: – Społeczne Agencje Najmu w Polsce są adaptacją rozwiązań, które od wielu lat działają w Belgii, Francji i Anglii. Pierwsze były organizacje pozarządowe w Belgii, wspierające osoby w kryzysie bezdomności. Widząc, iż niektóre z tych osób są gotowe do wyjścia ze schronisk, tylko nie mają za bardzo gdzie się wyprowadzić, pośredniczyły w długoterminowym najmie mieszkań od prywatnych właścicieli, za co ci ostatni otrzymywali gwarancję płatności czynszu. Organizacje, znając swoich podopiecznych, wiedziały, że przy właściwym wsparciu poradzą sobie oni z wynajmem, o ile pozwoli to na stabilne i tanie zamieszkanie. Od 2014 roku na nasz grunt to rozwiązanie przenosiła fundacja Habitat for Humanity Poland.

W największym więc skrócie chodzi o non-profitowe pośrednictwo w najmie lokali w gminie, która ma niedobór zasobu mieszkaniowego dla osób w trudniejszej sytuacji życiowej.

Bardzo często brakuje nam w Polsce zaufania na rynku najmu, a dodatkowo ochrona lokatorów, która oczywiście jest czymś bardzo dobrym, niekiedy paradoksalnie tak dobrze chroni grupy takie, jak samotne mamy z dziećmi (też w sytuacji uchodźctwa), seniorzy czy osoby z niepełnosprawnością, że mało kto chce im wynająć mieszkanie.

Gminy mają zdecydowanie za mało mieszkań komunalnych i chociaż ostatnio pojawiają się szanse na dobudowanie zasobu, to jednocześnie proces ten jest trudny i długotrwały. SAN może być więc alternatywą, bo wynajduje (i często uruchamia do użytku) istniejące już lokale, co pozwala zwiększyć liczbę lokali w dyspozycji gmin bez dużych inwestycji.

Jak wyglądało przenoszenie na polski grunt tego rozwiązania przez Habitat for Humanity Poland?

– Pierwszy zrealizowany projekt, finansowany przez Narodowe Centrum Badań i Rozwoju, miał w ogóle sprawdzić, czy polskie otoczenie prawne oraz organizacyjne rynku najmu będzie przyjazne SAN-om. Potem był kolejny, trzyletni pilotaż, na który środki dała Komisja Europejska. W Warszawie wyremontowano i umeblowano dwanaście lokali, które wcześniej stały puste, a kolejne dwadzieścia wynajęto. Projekt zawierał też komponent badawczy: chodziło o to, by w bezsporny sposób udowodnić, że SAN – oferując bezpieczny najem i usługi wsparcia – poprawi sytuację najemcy, często lepiej niż istniejące rozwiązania. Równolegle, pilotażowo testowano taki najem w Poznaniu, gdzie w oparciu o koncepcję SAN, spółka gminna pozyskała w najem ponad 150 lokali.

Dzięki tym wszystkim zabiegom udało się ostatecznie w 2021 roku przekonać ustawodawcę i przyjąć przepisy o SAN. Przy czym w Polsce decydenci całość inicjatywy scedowali na gminę jako podmiot, który na swoim terenie ma decydować o uruchomieniu SAN.

Rozumiem, że to nie jest najlepsze rozwiązanie?

– Prawdopodobnie to sprawiło, że przez pierwsze dwa lata nie powstał żaden SAN, bo nikt z włodarzy samorządowych nie chciał ryzykować. Poza Poznaniem, który kontynuował pilotaż w postaci Miejskiego Biura Najmu. Inne gminy podchodziły jednak do tej innowacji ostrożnie, tym bardziej, że początkowo nie przeznaczono żadnych środków na wsparcie rozwoju SAN-ów. Dopiero w 2023 roku zrobiła to Kancelaria Prezesa Rady Ministrów – pojawił się roczny konkurs pn. „Wzajemnie potrzebni” na finansowanie remontów lokali i pozyskanie pierwszego, bazowego zasobu mieszkań. Co ważne SAN-y, które wtedy powstały, zgodnie z wymogami ustawy, zawarły umowy na prowadzenie tej usługi przez kolejne pięć lat, czyli po roku pilotażowym, finansowanie przejęły już w całości gminy.

W ten sposób przetarto szlaki i powstało wpierw osiem, a obecnie można doliczyć się już dwunastu SAN, dopiero co uruchomił ją Kraków. Jest nadzieja, iż niebawem uda się także to zrobić w Warszawie.

A czy obowiązujące przepisy mają też w sobie dobre rozwiązania?

– Dzięki temu, że adaptowaliśmy wieloletnie doświadczenia innych krajów, można było od razu z nich skorzystać. Udało się więc zawrzeć w przepisach to, do czego tam dochodzono długi czas. Przykładem niech będą dopłaty do czynszu dla osób, które spełniają pewne kryteria i potrzebują tego, by ustabilizować swoją sytuację finansową.

Innym dobrym rozwiązaniem jest zwolnienie właściciela mieszkania, który przekazuje swój lokal do SAN, z podatku dochodowego. To z jednej strony zachęta do współpracy z SAN, z drugiej sposób na wynegocjowanie obniżenia czynszu. Udało się też zabezpieczyć w Funduszu Dopłat Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) dotacje na remonty lokali do SAN.

SAN-y się sprawdzają?

– W tragiczny sposób pokazały swoją wartość po 24 lutego 2022 roku, kiedy do Polski zaczęło uciekać wiele ludzi z Ukrainy. To w większości były osoby, które mogły i chciały pracować, ale będąc w kryzysie uchodźczym potrzebowały np. najpierw pomocy w zrozumieniu polskich przepisów związanych z wynajmem mieszkań, a potem wsparcia w integracji.

Proszę opowiedzieć o tym na jakichś przykładach.

– To przykłady świetnej, partnerskiej współpracy samorządu z organizacjami pozarządowymi. Jednym z realizatorów zeszłorocznego pilotażu jest spółdzielnia socjalna ARTE z Bielawy na Dolnym Śląsku. Odważyła się wziąć na siebie kompleksowy remont pustych lokali, na modernizację których gmina nie miała środków, a pojawiły się one w ramach grantu. Jako spółdzielnia socjalna ma w swoim DNA misję zatrudnienia i wsparcia w różnych sytuacjach życiowych, co było kluczowe dla podjęcia się takiego wyzwania. Tak więc automatycznie była w stanie zapewnić kompleksowe usługi tym, którzy potrzebowali nie tylko mieszkania, ale także innej pomocy.

W Żyrardowie z kolei, prowadzenie SAN wzięła na siebie Fundacja im. św. Michała Archanioła, która wcześniej na zlecenie gminy prowadziła już żłobek i przedszkole specjalistyczne w budynku dawnej bursy pielęgniarskiej. Wyzwanie polegało na zaadaptowaniu drugiej, pustej części budynku – na pierwszych dwóch piętrach działa właśnie żłobek i przedszkole, a na kolejnych dwóch zaaranżowano 28 dwupokojowych mieszkań i we współpracy z gminą bez problemu udało się znaleźć najemców chętnych, by zamieszkać w SAN.

Na Podlasiu z kolei, w powiecie monieckim, cztery małe gminy – liczące od ośmiu do piętnastu tysięcy mieszkańców – zleciły prowadzenie SAN fundacji. Przed przystąpieniem do pilotażu miały łącznie jedno mieszkanie komunalne, a po wyremontowaniu niektórych pustostanów gminnych oraz pozyskaniu kolejnych lokali z rynku prywatnego mają w dyspozycji ponad trzydzieści mieszkań.

Jako że ustawa daje możliwość elastycznego przyjęcia kryteriów kwalifikacji do najmu w SAN, usługi są skierowane nie tylko do osób w trudnej sytuacji życiowej, czy uchodźców z Ukrainy, ale też dla ludzi wykonujących ważne społecznie zawody. Możliwość najmu dostali więc też ci, którzy pracują w powiatowym szpitalu, czy w szkołach.

No dobrze, ale przecież gmina, zamiast budowy nowych lokali, mogłaby samodzielnie wyremontować np. pustostany i zwiększyć swój zasób komunalny i socjalny. Po co powoływać nową instytucję?

– SAN w założeniu obsługuje nieco inną grupę osób – tę, która wpada w tzw. lukę czynszową. Czyli z jednej strony zarabia trochę za dużo, żeby móc ubiegać się o mieszkanie komunalne, a z drugiej – za mało, żeby móc wynajmować po cenach rynkowych lub wziąć kredyt na zakup swojego „M”, odpowiedniego metrażowo do potrzeb.

Luka czynszowa dotyczy w Polsce wielu ludzi – ostatnie szacunki wskazują, że może to być 35 precent gospodarstw domowych – najbardziej rodzin wielodzietnych oraz samotnych rodziców. I to nie tylko tych mieszkających w mniejszych miejscowościach, ale zwłaszcza w wielkich metropoliach. Ceny najmu są tam tak duże, że nawet jeżeli pensja jest wyraźnie powyżej minimalnej krajowej, wciąż można nie móc wynająć lokalu i normalnie żyć.

Jednocześnie warto podkreślić, że nie chodzi o to, by uszczuplać zasób komunalny i przekształcać go w SAN, tylko pozyskiwać do zasobu nowe lokale. Dlatego też dotacji z BGK na SAN nie można przeznaczyć na remont mieszkań komunalnych, ale można wyremontować lokal prywatny. Środki te mogą pokryć 80 procent kosztu remontu pustostanu lub adaptacji pomieszczeń na lokal mieszkalny. Nie uszczupla to budżetu gminy, za to daje możliwość zaproponowania bardziej dostępnych mieszkań, bo czynsze w nich będą o 20-40 procent niższe niż rynkowe.

Gminy nie mają za zadanie wspierać jedynie osób w najtrudniejszej sytuacji mieszkaniowej, ale także te, które radzą sobie trochę lepiej, ale wciąż potrzebują wsparcia w znalezieniu odpowiedniego do potrzeb lokalu. Jak mama z Ukrainy, która bardzo ciężko pracuje i robi wszystko, by być samodzielną i zabezpieczyć potrzeby rodziny, ale ze względu na barierę komunikacyjną nie jest w stanie uruchomić całego zasobu swoich kompetencji zawodowych. Przez to zarabia mniej i ma większy problem z kosztem najmu. A do tego czasem potrzebny jest kurs językowy, czy wsparcie psychologiczne. Znowu – takie kompleksowe usługi może zapewnić SAN, zwłaszcza w pierwszych miesiącach wsparcia. Gdy rodzina zacznie sobie lepiej radzić, SAN może zmniejszyć zakres wsparcia i uruchomić pomoc dla kolejnych osób.

Ale to chyba tylko wtedy, gdy SAN prowadzi spółdzielnia socjalna lub organizacja pozarządowa?

– Przepisy pozwalają także gminie zlecić usługę prowadzenia SAN-u spółce gminnej, np. zakładowi zarządzania nieruchomościami. Tak zrobił Poznań i rzeczywiście usług społecznych było w tym wypadku mniej, chociaż mogą być one podzlecane NGO przez podmiot pełniący rolę SAN. Generalnie jednak takie rozwiązanie to mniejszość. Gminy raczej szukają partnerów społecznych, którzy kompleksowo i elastycznie będą w stanie wykonywać szereg usług.

Można tu dodać, że organizacje mają również często doświadczenie w remontowaniu lokali, które pozyskują na swoją działalność. Mogą też włączyć do SAN własne zasoby. A jeszcze kolejną zaletą współpracy z NGO jest fakt, że często potrafią one pozyskiwać dodatkowe środki, czy od sponsorów, czy w ramach zbiórek, więc nawet przy ograniczonym budżecie gminy, koszt powołania SAN-u można zracjonalizować. Na wielu płaszczyznach organizacje są dla gmin ważnym partnerem. Nie zapominajmy jednak w tym wszystkim, że sporo mieszkań pozyskuje się od właścicieli prywatnych – oni też są partnerem SAN.

No właśnie, porozmawiajmy o tym. Taka osoba godzi się na obniżkę czynszu w zamian za z jednej strony ewentualny remont, z drugiej stabilność i pewność najmu?

– Tak, ten komponent obniżenia oczekiwań względem czynszu jest kluczowy, bo nie możemy przecież za darmo, ze środków publicznych, podwyższać standardu mieszkania prywatnego.

A co dzieje się w hipotetycznej sytuacji, kiedy umowa najmu jest podpisana na pięć lat, a po trzech właściciel mówi, że chce mieszkanie z powrotem, więc proszę gdzieś przenieść lokatorów?

– Regulują to przepisy, które zakładają, że okres wypowiedzenia najmu jest wystarczająco długi, żeby całą procedurę dało się przeprowadzić bez szkody dla lokatorów. Wynajęcie komuś mieszkania to nie jest pożyczenie nart i butów, dlatego też podlega szczególnej ochronie. Ważne jest to, że SAN nie może zarządzać kilkoma lokalami, tylko co najmniej kilkudziesięcioma. W ten sposób zwykle jest możliwość, by przeprowadzić lokatora do innego mieszkania. Czasem wnioskuje o to zresztą sam lokator, który np. dostał pracę po drugiej stronie miasta i chciałby mieć do niej łatwiejszy i szybszy dojazd. Generalnie więc im więcej lokali ma SAN, tym mniejsze ryzyko wystąpienia trudnej sytuacji, za to większa elastyczność.

Dodam, że są również zabezpieczenia przed tym, żeby właścicielowi mieszkania nie przyszło do głowy wydzierżawienie lokalu do SAN-u, a po remoncie szybkie jego wycofanie i sprzedaż związana z podniesieniem standardu. Takie ryzyko też zostało wzięte pod uwagę i gdyby do czegoś takiego doszło, musiałby zwrócić koszt remontu.

Czymś jeszcze SAN różni się od mieszkań komunalnych?

– Wysokością czynszu najmu, kryteriami dostępu, poziomem zadłużenia mieszkań… Zasób komunalny w Polsce jest średnio zadłużony w ponad 50 procent, czyli ponad połowa lokali zalega z czynszem co najmniej kilka miesięcy. To oczywiście nie zawsze są kwoty, których nie da się nadrobić, ale niekiedy uznaje się, że czynsz zaczyna być nieściągalny.

SAN z kolei stara się bardzo szybko reagować na kłopoty z płatnością, gdy tylko się pojawią. Nie na zasadzie brutalnej egzekucji długu, tylko na bazie zbudowanej z najemcą relacji – szybkiego ustalenia, w czym problem. I przykładowo, jeżeli okaże się, że najemca stracił pracę, to pomaga mu się znaleźć nową. Podobnie jest w przypadku jakiejś nagłej choroby. Można wtedy czynsz rozłożyć na raty, mieć to pod kontrolą i wdrożyć na większą skalę formy wsparcia, o których wspominałam wcześniej. Jednocześnie to lokator decyduje, jak, kiedy i z czego korzysta, jest klientem SAN.

Wszystko to sprawia, że SAN odnotowują średnie zaległości czynszowe na poziomie 5 procent. To jest ważne, bo daje takiej osobie stabilność, poczucie sprawczości, a to z kolei przekłada się na wiele innych rzeczy – ma się wyższe aspiracje, szybciej można awansować, dzieci mają lepsze warunki do nauki i lepiej radzą sobie w szkole.

Budownictwo i mieszkalnictwo to nie są tożsame sprawy. Gminy często skupiają się na zarządzaniu „metrami kwadratowymi”, czyli aspektem budowlano-remontowym swojego zasobu. Mieszkalnictwo to człowiek w mieszkaniu. I musi on nie tylko mieć dostęp do odpowiedniej dla swoich możliwości oferty mieszkaniowej, ale też potem, po odebraniu kluczy musi móc się w nim utrzymać, snuć plany na przyszłość. To jest podstawa.

Znów wrócę do przykładu samotnej mamy. W trakcie rozwodu potrzebuje ona środków na pomoc prawną, by gasić największy rodzinny pożar, potem potrzebuje czasu np. na zdobycie nowych kwalifikacji zawodowych, odnalezienia się w nowym miejscu. W takim momencie bardzo przydaje się podmiot, który potrafi w elastyczny sposób podejść do kwestii wynajmu przez nią mieszkania, a często dodatkowo zaoferować przynajmniej część usług wspierających.

W kontekście stabilności ciekawi mnie jeszcze, że skoro SAN-y podpisują umowy najmu na pięć lat – zakładam, że z możliwością przedłużenia – to, co się stanie, jeżeli np. po wyborach samorządowych zmieni się władza, która uzna, że SAN jest niepotrzebna i będzie chciała ją zlikwidować?

– Właśnie po to są pięcioletnie umowy gminy z podmiotem w roli SAN, jak również te długie terminy ewentualnych wypowiedzeń umowy najmu, żeby był czas na działanie i znalezienie innych mieszkań dla lokatorów. Generalnie zresztą jest przecież tak, że na obecnym rynku najmu mało kto podpisuje umowy na czas nieokreślony i są one przedłużane lub nie. Pod tym względem sytuacja w SAN-ach nie odbiega jakoś mocno od rynkowej, aczkolwiek wciąż jest w nich więcej mechanizmów zabezpieczających potrzeby lokatorów.

To może rozwiązaniem kryzysu mieszkaniowego jest po prostu porządne wyremontowanie niespełna dwóch milionów pustostanów, które mamy w Polsce i przekształcenie ich w SAN-y?

– Po pierwsze, SAN-y mogą obsłużyć tylko pewną pulę potrzeb, natomiast rynek mieszkaniowy musi brać pod uwagę najróżniejsze grupy społeczne.

Po drugie, konieczne byłoby sprawdzenie, gdzie te pustostany są i ile z nich nadawałoby się do tego, by coś z nimi zrobić. Z Narodowego Spisu Powszechnego wynika, że duża ich część jest na terenach wiejskich, gdzie brakuje miejsc pracy, transportu publicznego etc., więc wynajmowanie tam wiązałoby się z dodatkowymi, dużymi kosztami. Oczywiście w miastach jest sporo pustostanów, także gminnych, które byłoby dobrze wyremontować, tym bardziej, że ponowne zagospodarowanie budynków zostawia o wiele mniejszy ślad węglowy niż ich budowa od zera. Gdybyśmy dodali do tego lokale prywatne, które obecnie nie nadają się do wynajmu, bo też wymagają renowacji, to mogłoby powstać więcej SAN-ów, co byłoby z korzyścią dla wszystkich.

Przy czym rozumiem, że w dużych miastach, nawet gdyby SAN-y miały i trzysta lokali, nie wpłynęłoby to specjalnie na wysokość czynszów na całym ich terenie.

– W dużych metropoliach rzeczywiście konieczne są inne rozwiązania związane z ogólnym obniżeniem czynszów, SAN-y niewiele mogą tu pomóc. Za to mniejsze gminy mogą stwierdzić, że np. chcą przeznaczać tego typu mieszkania przede wszystkim dla ludzi młodych, na starcie. Dopiero co prześcignęliśmy Włochy w statystykach tzw. gniazdownictwa – w Polsce ponad 50 procent ludzi w przedziale wiekowym 24-35 lat mieszka z rodzicami. Nie dlatego, że mamy taki wielopokoleniowy model, tylko powodem są względy ekonomiczne – nawet pracując, nie są w stanie się usamodzielnić, a już tym bardziej utrudnia to założenie rodziny. Jako rozwiązanie widzą niekiedy wyprowadzkę do większego miasta, chociaż to też wiąże się z wieloma wyzwaniami.

SAN-y mogą być chyba też dobrym rozwiązaniem dla osób z niepełnosprawnościami, które może w ramach kompleksowych usług wsparcia dostaną np. asystencję osobistą?

– Od samej Agencji niekoniecznie dostaną tę asystencję, ale prowadząca SAN organizacja pozarządowa będzie mogła fachowo i szybko znaleźć im tego typu wsparcie. W przypadku SAN-u, NGO nie zawsze muszą mieć w ofercie wszystkie usługi, mogą być też ich, nazwijmy to, brokerem. Dzięki temu, że jest zakorzeniona w pozarządowym środowisku, jeżeli sama nie świadczy np. porad prawnych, wie, do kogo się w tym celu zgłosić. I niekiedy ma już nawiązaną jakąś współpracę.

Na marginesie można wspomnieć, że z myślą o osobach z niepełnosprawnościami, w toku jest również druga tura konkursu PFRON na zapewnianie im kompleksowego wsparcia we Wspomaganych Społecznościach Mieszkaniowych. To kolejne rozwiązanie mieszkaniowe, które rozwija się w ostatnich latach.

Na koniec proszę powiedzieć, czy w kontekście SAN-ów wiąże Pani jakieś nadzieje z tym, że nowym wiceministrem rozwoju i technologii został pionier SAN-ów z Poznania, Tomasz Lewandowski?

– Czekamy na przydział kompetencji w Ministerstwie, ale jest oczekiwanie, że będzie miał pod swoją pieczą właśnie mieszkalnictwo. A pan minister Tomasz Lewandowski zna SAN-y jak nikt i jest ich wielkim entuzjastą. Jako pierwszy uruchomił SAN w strukturze gminy, od samego początku współpracując i wymieniając doświadczenia z Habitat Poland. Po jego deklaracji podczas Konwencji Mieszkaniowej Lewicy w Krakowie (7 września 2024) mamy potwierdzenie, że będzie wspierał rozwój SAN-ów, by zaczęły powstawać w całej Polsce. Bardzo trzymam za to kciuki.

Magdalena Ruszkowska-Cieślak – ekspertka w dziedzinie mieszkalnictwa społecznego, rzeczniczka powstawania społecznych agencji najmu (SAN). Specjalizuje się w planowaniu i zarządzaniu projektami społecznymi z dziedziny integracji i ochrony praw grup zagrożonych wykluczeniem społecznym. Od ponad dwudziestu lat związana z sektorem organizacji pozarządowych i sieci współpracy międzynarodowych, międzysektorowych. W latach 2011-22 tworzyła strategiczne programy Fundacji Habitat for Humanity Poland, jako Dyrektor ds. Programu, a następnie jako liderka organizacji. Koordynatorka pilotażu „Wzajemnie potrzebni”, zrealizowanego w 2023 r. przez KPRM na rzecz integracji uchodźców z Ukrainy i grup zagrożonych wykluczeniem poprzez tworzenie w mniejszych miejscowościach SAN-ów oraz ich oferty usług wsparcia. Entuzjastka skalowalnych innowacji społecznych, które pomagają zmieniać świat na lepsze.