Publicystyka - ngo.pl

Magdalena Młochowska, dyrektorka Biura Polityki Lokalowej: – Po kolei. Co do zasady rzeczywiście przeważnie pierwsza umowa jest na trzy lata, ale już przy obecnych przepisach możemy starać się, żeby następna umowa była dłuższa. Prawda jest taka, że w dużej mierze to zależy od współpracy organizacji z dzielnicą. Trzeba też pamiętać, że jeżeli dzielnica wynajmuje komuś lokal na długoletni najem, to chce mieć też jakąś gwarancję, pewność, że ta osoba czy organizacja będzie w stanie za ten lokal płacić i przez dziesięcioletni okres lokal utrzymywać.

Wydaje mi się, że długość umów najmu dla organizacji pozarządowych to jest w ogóle problem bardziej złożony: wiele organizacji nie ma pewności dziesięcioletniego funkcjonowania. Problemy lokalowe są odzwierciedleniem problemów stabilności organizacji pozarządowych w Polsce. Nie chcę usprawiedliwiać Zarządów Gospodarowania Nieruchomościami, które niechętnie wynajmują na dziesięć lat, ale trzeba też pamiętać, że muszą myśleć, czy nie będą mieć potem problemów z najemcą. Procesy eksmisyjne czy wypowiadanie umowy najmu, to nie jest coś, co ktokolwiek lubi.

Agata Dąbrowska, naczelniczka Wydziału w Biurze Polityki Lokalowej: – Zdarzają się. Tak jak wszędzie

M.M.: – Organizacje pozarządowe naprawdę dostają lokale na bardzo preferencyjnych warunkach. Stawki dla nich są dużo niższe niż te, które stosujemy, gdy wynajmujemy lokal komercyjnie. Jednak, tak jak w przypadku przedsiębiorców prywatnych, tak i wśród organizacji znajdują się takie podmioty, które nie chcą czy nie mogą płacić, bo czasem to jest ewidentna niemoc, a czasem to jest działanie z premedytacją. Taka forma kredytowania się.

Nawet jeżeli będziemy dużo bardziej namawiać do zawierania kolejnych umów na dziesięć lat, to przepisy same nie rozwiążą w pełni problemów. Musimy pamiętać o tym, że zawsze mamy dwie strony medalu. Trzeba wziąć pod uwagę, czy dana organizacja może sobie pozwolić na taki długi najem. Oczywiście wiem, że są takie organizacje. Ostatnio na KDS-ie śródmiejskim podawano przykłady organizacji działających od lat pięćdziesięciu. Raczej możemy mówić o jej stabilności. W tym przypadku umowa na trzy lata może budzić zastrzeżenia. W takich przypadkach jak najbardziej powinna być negocjowana dłuższa umowa. Ale jest też bardzo dużo organizacji młodych, które działają na rynku 2-3 lata i wtedy podpisywanie po trzech latach kolejnej umowy na lat dziesięć to, moim zdaniem, ryzyko dla obu stron.

M.M.: – Tak. Kolejna umowa powinna być zawarta na pięć do dziesięciu lat, chyba że najemca wnioskuje o krótszy okres najmu.

A.D.: – One zawsze zależą od kosztów utrzymania lokalu. Nie chcemy, żeby były niższe niż koszty utrzymania lokalu. Na koniec 2018 roku średnia stawka dla organizacji wynosiła 11,5 zł za metr. Oczywiście w poszczególnych dzielnicach one inaczej się kształtują. Najwyższa jest w Śródmieściu – około 16 zł, najniższa jest na Białołęce, gdzie wynosi tylko 1,37 zł. 11,5 zł to niska stawka, biorąc pod uwagę, że stawki komercyjne potrafią dochodzić do ponad 200 zł za metr. To dotyczy oczywiście Śródmieścia. Ale 50, 70 czy 100 zł jest standardową stawką.

M.M.: – Trzeba też pamiętać, że dzielnice są mobilizowane do tego, żeby osiągać dochody z lokali użytkowych. Muszą szukać balansu między wsparciem organizacji pozarządowych, które działają na ich terenie a uzyskiwaniem dochodu z lokali użytkowych.

M.M.: – Ratusz nie wymaga jakichś konkretnych dochodów. To są dochody zgłaszane przez dzielnice, związane z ich konkretnymi planami, podpisanymi umowami najmu. To nie jest tak, że ktoś im nakłada limit, że ma być tyle, a nie więcej. To są zgłoszone realne możliwości zarobkowe. Rzeczywiście skarbnik, gdy widzi, że dochody z najmu spadły nagle z roku na rok, to może spytać, dlaczego. Ale biorąc pod uwagę sytuację, że ceny najmu rosną, to też nie przesadzajmy, można wyższe stawki osiągnąć na sześciu czy stu lokalach, żeby gdzieś indziej cały czas móc zachować tę stawkę preferencyjną dla organizacji.

Trzeba też pamiętać, że pojawiają się organizacje pozarządowe, które – nie chcę powiedzieć, że są majętne – ale bardzo dobrze finansowo prosperują. Jeżeli burmistrz zdecyduje się podwyższyć takiej organizacji stawkę z 10 do 25 zł, to może tak powinno być. Może ta organizacja, która świetnie sobie radzi powinna zapłacić 25-30 zł za metr, żeby nowa, rozpoczynająca działanie organizacja, którą chcemy wspierać, mogła płacić 10 zł za metr.

M.M.: – Przede wszystkim się nie ukrywać. To jest najważniejsza uwaga. Umówić się na spotkanie do właściwego ZGN-u i próbować negocjować: albo zmianę stawki, albo rozłożenie zadłużenia na raty. Takie możliwości zawsze są.

Kiedy my przestajemy widzieć najemcę, a widzimy tylko rosnące zadłużenie, to trudno się dziwić, że ZGN podejmuje kroki, zmierzające chociażby do wypowiedzenia umowy najmu. Formalnie wystarczą dwa okresy niepłacenia, żeby wypowiedzieć umowę najmu.

A moment wypowiedzenia umowy najmu, to jest sytuacja, gdy ktoś zaczyna płacić za bezumowne korzystanie z lokalu, które jest dużo wyższą opłatą niż najem. Szczególnie w przypadku organizacji pozarządowych. Ukrywanie się nigdy nie jest dobre.

Natomiast, jeżeli dana organizacja widzi, że ten problem jest szerszy – to znaczy, że problemy będą trwać nie miesiąc, ale np. ona nie będzie w stanie płacić przez najbliższe pół roku czy rok, to niestety należy myśleć albo o zmianie lokalu, albo o rezygnacji z niego, bo ten dług gdzieś zawsze zostanie.

M.M.: – Tak, to dotyczy każdego najemcy.

M.M.: – Przede wszystkim złożyć wniosek do dzielnicy, udowodnić złą sytuację finansową, wyjaśnić, dlaczego tak się stało. Mówimy tu raczej o sytuacjach losowych, zdrowotnych, a nie, że pomysł na wykorzystanie lokalu nie wypalił.

M.M.: – Tak, ponieważ do tej pory kwota rekompensaty wynosiła do sześciu miesięcznych czynszów. Często w przypadku organizacji pozarządowych ten czynsz był niski, więc ta wysokość nakładów, która mogła być rozliczona nie była bardzo znacząca.

W tej chwili proponujemy trochę może skomplikowanie wyglądający wzór polegający na tym, że można rozliczyć więcej nakładów, jeżeli czynsz jest niższy niż 5% wartości odtworzeniowej, czyli będziemy rozliczać tak jakby czynsz wynosił 5% wartości odtworzeniowej. I przez 12 miesięcy, a nie – jak było dotąd – przez 6.

A.D.: – To jest taki wskaźnik, który mówi, ile kosztuje zbudowanie metra kwadratowego powierzchni użytkowej. W tej chwili 5% wskaźnika wynosi około 319 zł, co w przeliczeniu na stawkę czynszu daje około 26 zł. Czyli jeżeli ktoś płaci 10 zł, to będzie mógł rozliczyć jakby płacił 26 zł. I to dwa razy dłużej, bo było 6, a będzie 12 miesięcznych czynszów. Jeżeli ktoś ma wyższą stawkę niż 25 zł, to rozliczany jest według tego wyższego czynszu.

A.D.: – Takich statystyk nie prowadzimy, ale tak, jak każdy najemca. Trzeba jednak pamiętać, że rozliczenia dotyczą tych nakładów, które podnoszą wartość lokalu. Czyli pomalowanie ścian nie wejdzie nam tutaj do zestawu prac do odliczeń czy aranżacja lokalu. Ale jeżeli coś podnosi faktycznie wartość lokalu, i potem my zostajemy z lokalem wyższej jakości, to tak.

M.M.: – Musi być zawarte, a potem wypełnione porozumienie remontowe. Prace remontowe muszą być odebrane przez ZGN.

Nie możemy pozwolić na to, aby ktoś z lokalu z sześcioma małymi pomieszczeniami zrobił lokal z jedną, dużą przestrzenią. Wiemy, że tą jedną przestrzeń dużo trudniej będzie nam w przyszłości wynająć.

M.M.: – Nie, nie ma czegoś takiego, jak osobny zasób miejski. Są jeszcze lokale, którymi dysponuje Zarząd Mienia Skarbu Państwa. I to Zarząd Mienia zajmuje się ich najmem, ale nie jest ich dużo w skali miasta. Podstawowy zasób jest w dzielnicach.

M.M.: – Tak. Mamy dokładnie 8645 lokali użytkowych, z czego w Śródmieściu jest 2858. A są dzielnice, w których nie ma ich w ogóle. Bemowo ma zero, Wesoła ma zero. Rembertów dziesięć. W takiej sytuacji trudno mówić o kreowaniu polityki lokalowej.

Poza Śródmieściem, wiele lokali jest na Pradze Północ (1119), Pradze Południe (1028), Mokotowie (1001), Woli (1241) – to są podstawowe dzielnice, jeżeli chodzi o kreowanie polityki z punktu widzenia lokali usługowych i tego, dla kogo one mogą być przeznaczone.

Trzeba pamiętać, że organizacje pozarządowe są jednym z elementów polityki lokalowej. Dzielnice mogą chcieć bardziej wspierać młodych przedsiębiorców, mogą chcieć przeznaczać te lokale na jakieś własne działalności. Potrzeby lokalnej społeczności dzielnicy też są istotne – czasem po prostu komuś może brakować warzywniaka i to może być największy problem.

M.M.: – Wbrew pozorom są takie dzielnice, jak na przykład Śródmieście, gdzie jest bardzo mało tego typu miejsc. Warzywniak z prawdziwego zdarzenia… Ostatnio na Chmielnej był konkurs profilowany właśnie na warzywa. Organizowane są również konkursy „pod księgarnie”, czy „pod kawiarnie”. Wydaje mi się, że konkurs profilowany to jest przyszłościowa część naszej uchwały dotyczącej najmu lokali użytkowych, dzięki której można bardziej dostosować te lokale do potrzeb społeczności.

M.M.: – Wydaje mi się, że zarówno na poziomie dzielnic, jak i u nas, w Biurze Polityki Lokalowej rośnie świadomość miastotwórczej roli lokali użytkowych, jeżeli można tak powiedzieć. Wsłuchujemy się w głos mieszkańców i ich potrzeby, na przykład dotyczące tego, aby blisko domu mieli dostęp do określonych usług. Dlatego wśród grup, które chcemy wspierać, są rzemieślnicy. Na Pradze mamy na przykład naprawiacza piór. Jednego z dwóch w Polsce! I dmuchacza szkła też mamy!

M.M.: – Mniej. Formalnie rzecz ujmując, ten program cały czas można realizować zgodnie z obecnymi zasadami najmu, ale to dzielnica musi podjąć decyzję, że chce z tego skorzystać. To jest pewna forma profilowania konkursu na lokal. Może teraz dzielnice nie robią tego wprost w formie „lokal na kulturę”, tylko profilując konkursy pod konkretną działalność kulturalną. Musimy zdawać sobie sprawę, że to jest lokalna polityka lokalowa danej dzielnicy.

M.M.: – Tak, jeżeli ktoś prowadzi w lokalu projekt dofinansowany przez Miasto, to teraz w uchwale będą zapisy o tym, że dzielnica obligatoryjnie stosuje tę obniżkę. Z Centrum Komunikacji Społecznej rozmawialiśmy także o tym, jak powinien wyglądać załącznik do umowy o realizację zadania publicznego, żeby dzielnica miała pewność, że rzeczywiście w tym lokalu na określonej powierzchni, w danym okresie jest prowadzony projekt.

M.M.: – Powinny dostarczyć tylko załącznik, który udowodnia, że w lokalu jest prowadzony projekt. Miejmy nadzieję, że nie będziemy mieli wtedy problemu wymiany informacji między poszczególnymi biurami w urzędzie, czy między dzielnicami a Miastem.

M.M.: – Aż tak ekstremalnych przypadków nie mieliśmy. W uchwale jest zapisane, że zwolnienie obowiązuję za czas trwania projektu, aby nie było wątpliwości, czy obniżony czynsz jest tylko od momentu otrzymania stosowanej decyzji.

M.M.: – Staramy się budować nowe mieszkania komunalne, co łączy się potencjalnie z lokalami użytkowymi. Najczęściej są one wykorzystywane na jakąś naszą działalność społeczną. Są dwie rzeczy, których ciągle brakuje – przedszkola i żłobki. Szczególnie w nowych dzielnicach, tam przeważnie jest ich głód, więc bardzo często parter będzie już zajęty na którąś z tych działalności.

Nie oszukujmy się, w najbliższych latach nie będzie nam w sposób znaczący rosła liczba lokali użytkowych. Gorzej nawet – wydaje mi się, że ich liczba może się zmniejszyć, biorąc pod uwagę, że często te lokale są w budynkach o złym stanie technicznym i zdarza się, że musimy jakiś budynek wyłączyć z użytkowania. Takie przypadki w ostatnich latach mieliśmy i będziemy je mieli. Musimy raczej myśleć o mądrym wykorzystywaniu tych lokali użytkowych, które mamy niż o znaczącym wzroście ich liczby. Pewien potencjał tkwi jeszcze w lokalach użytkowych, które są w tak złym stanie technicznym, że ich wykorzystanie w chwili obecnej jest niemożliwe. Jeżeli będziemy rewitalizować jakieś części miasta, budynki, to rewitalizacji podlegać będą również lokale użytkowe. W ten sposób odzyskamy go dla miejskiego zasobu lokalowego. Ale nie zrobimy rewolucji, jeżeli chodzi o najbliższe lata.

Dziękuję za rozmowę.