Publicystyka - ngo.pl

Organizacja CECODHAS Housing Europe działa od 1988 roku i jest federacją publicznego, socjalnego i spółdzielczego mieszkalnictwa w Europie. Jej celem jest walka z bezdomnością poprzez tworzenie na terenie Europy oferty mieszkaniowej, która będzie ekologiczna, zgodna ze standardami zrównoważonego rozwoju i dostępna nawet dla najuboższych.

W skład CECODHAS wchodzi 45 krajowych i regionalnych federacji, które razem zrzeszają 41 400 rożnego typu organizacji zarządzających mieszkaniami w 19 krajach. W sumie zarządzają około 27 milionami domów, czyli blisko 12% budownictwa mieszkaniowego w Unii Europejskiej.

Jedną z organizacji członkowskich CECODHAS jest Sostre Civic – kooperatywa z Katalonii, która zwyciężyła w konkursie Momentum Poject España i należy do Ashoka Foundation.

– Naszym celem jest transformacja społeczna, która dokona się dzięki temu, że każdy człowiek będzie miał możliwość posiadania domu – mówi Raul Robert Oleas, z wykształcenia inżynier przemysłowy, założyciel i prezes Sostre Civic. W Hiszpanii budownictwo socjalne stanowi 1–2% oferty mieszkaniowej. Budynki, które kiedyś udało się wybudować za publiczne pieniądze, zostały sprywatyzowane. Wielu ludzi w wyniku kryzysu nie stać na dom, a wielu ma problemy z hipoteką. Tych drugich zrzesza PAH Barcelona (Platforma Afectados Hipotecas), z którą współpracuje SC.

PAH sprzeciwia się sposobom działania organizacji SAREB. Jedna z kontrowersji to fakt, że chociaż w 50% SAREB jest finansowana z pieniędzy publicznych, a w 50% przez banki, reprezentuje właściwie tylko interesy tych ostatnich. Mieszkania, które tracą członkowie PAH wpadają do puli SAREB.

– SAREB skupuje od banków mieszkania ich dłużników i na przykład sprzedaje hurtem inwestorom z krajów arabskich lub Rosji – mówi Raul Oleas. Szacuje się, że w całej Hiszpanii jest około 3–5 milionów pustych mieszkań. Liczby wahają się zależnie od źródła informacji. W samej Barcelonie jest ich około dwóch tysięcy, część zupełnie zapomniana przez właścicieli. To dotyczy zwłaszcza domów na obrzeżu miasta np. w La Floresta. Zdarzają się domy zamknięte na spust od 20–30 lat, bo właściciel ma 90 lat i mieszka w odległej Galicji.

Spółdzielnie mieszkaniowe w Hiszpanii jak dotąd zajmują się przede wszystkim budownictwem. Kiedy budowa dobiega końca, spółdzielnia rozwiązuje się. Model Sostre Civic jest innowacyjny, ponieważ w tym wypadku spółdzielnia zajmuje się nie budownictwem, a adaptacją i renowacją istniejących już pustych mieszkań czy budynków, ich zasiedleniem, a potem także zarządzaniem nimi na przestrzeni lat. – Podobnie do nas funkcjonuje spółdzielnia Los Milagros z Malagi. Grupa starszych osób zawiązała kooperatywę, samodzielnie wynajęła dom i prowadzi swój własny Dom Seniora. Podobnych przykładów jest bardzo niewiele – opowiada Raul Oleas.

Nieformalne kooperatywy, tzw.„okupas”, czyli opuszczone budynki zajęte przez „dzikich lokatorów” są w Hiszpanii całkowicie nielegalne i w ostatnich latach przechodzą ciężkie czasy z uwagi na rosnącą brutalność policji. Są jednak nieliczne wyjątki. Can MasDeu, położoną na obrzeżach Barcelony „okupę” w której mieszka 25 osób policja próbowała usunąć dwa razy, ale za jej utrzymaniem wstawili się okoliczni mieszkańcy. Can MasDeu ma już 10 lat. La Kasa de La Motańa – najstarsza i najlepiej znana (bo położona tuż obok Parku Guel) okupa w Barcelonie funkcjonuje od 1989 roku, głównie dzięki nie do końca określonej własności i ograniczonym możliwościom ewentualnego zagospodarowania za względu na zabytkową wartość (budynek ma 103 lata).

Sostre Civic działa w obecnym kształcie od początku 2012 roku przede wszystkim na terenie Katalonii, chociaż kilka Przedsięwzięć realizowanych jest w innych częściach Hiszpanii. Klientami Sostre Civic są w 85% Katalończycy, a 60% z nich pochodzi z Barcelony. Od strony formalnej Sostre Civic jest stowarzyszeniem. Należy do niego 40 osób, które w ramach wolontariatu biorą udział w tworzeniu swego rodzaju lobby promującego ekonomię społeczną i współpracującego z organizacjami pożytku publicznego.

Kooperatywa działająca w ramach SC wyszukuje puste budynki lub pojedyncze mieszkania, negocjuje stosowne warunki ich użytkowania z ich właścicielami (np. bankami) i udostępnia osobom, których nie stać na tradycyjny wynajem. – Kooperatywa ma dużo większą siłę przebicia niż pojedynczy człowiek. Rozmawiamy z bankiem lub z SAREB i próbujemy przekonać, że dana nieruchomość nie jest wcale warta tyle, ile twierdzą i że spokojnie można tak uregulować jej cenę i rozłożyć ją w czasie, że właściciel płacąc niski lub średnio wysoki czynsz będzie spłacać hipotekę.

Mieszkania, zależnie od tego, co uda się wynegocjować, adaptowane są na pięć, 20 lat, czy nawet na 75 lat, a w jeszcze innych wypadkach kooperatywa może kupić budynek. – opowiada Oleas. Do tej pory SC zrealizowało 11 przedsięwzięć – po dwa w Barcelonie i w kraju Basków, po jednym w Nawarze, Walencji, Manresie, Sevilli. W przejętych budynkach mieszkają w sumie 134 osoby.

W tej chwili Sostre Civic pracuje nad 25 innymi przedsięwzięciami. Na liście „zainteresowanych” mieszkaniem w spółdzielni jest 1500 osób. Do zaadaptowania jest m.in. Solanell, małe miasteczko w Pirenejach. Należy do architekta, który je zaprojektował – w rozliczeniu za pracę jaką wykonał. – To szczególnie ciekawe wyzwanie. W Solanell zamieszkane są już cztery domy, w przyszłości będziemy decydować o lokatorach kolejnych z nich. To coś w rodzaju projektowania społeczności – tak aby mieszkańcom żyło się razem jak najwygodniej. – mówi Raul Oleas.

Skąd pochodzą budynki adaptowane przez Sostre Civic? Ważnym źródłem informacji jest baza danych przygotowana przez kolektywy zajmujące się mieszkalnictwem. Najważniejsi są jednak sami poszukujący domu. Jeśli uda im się znaleźć pustostan, mogą zgłosić się do Sostre Civic i z jego pomocą negocjować ewentualne warunki zajęcia z właścicielem. Idealny model docelowy polega na świadczeniu usług „spółdzielczych“ osobom indywidualnym i grupom, które wzięły sprawy w swoje ręce, same znalazły budynek gdzie chciałyby mieszkać – i potrzebują tylko wsparcia w negocjacjach i sprawach formalnych.

Kooperatywa finansuje swoją działalność dzięki inwestycjom w bankach etycznych, zbiórkom crowdfundingowym na platformach takich, jak Verkami czy Goteo oraz dzięki grupie tzw. członków inwestorów. Są to osoby, które inwestują pieniądze w konkretne przedsięwzięcia otrzymując w zamian zysk w wysokości 2% rocznie i zwrot kapitału po pięciu latach.

Bardzo ważnym założeniem Sostre Civic jest przygotowanie takich kontraktów, które są przystosowane do możliwości finansowych ewentualnych najemców. Cena wynajmu mieszkanie nie może przekraczać 25-35 % dochodów danej rodziny, nawet jeśli oznacza to czynsz niższy niż ten zakładany przez prawo. – Osoby, które mogą i chcę wziąć udział w danym projekcie muszą najpierw wpłacić coś w rodzaju kaucji, której wysokość waha się w granicach 600–20 000 euro. Czynsz wynosi 125–475 euro miesięcznie. Opłaty uzależnione są od tego, ile lat liczy sobie konstrukcja budynku, czy wymaga on remontu lub jakiś dużych inwestycji – tłumaczy Raul.

Sostre Civic udziela konsultacji i wsparcia wszystkim grupom, które chcą tworzyć własne, niezależne kooperatywy mieszkaniowe. Dzięki promowanemu przez kooperatywę specyficznemu rodzajowi kontraktu "Modelo Cesión de Uso" rozkwitło kilka innych przedsięwzięć, w tym trzy spółdzielnie niezależne od Sostre Civic: Cal Casas w Manresie, Ca La Fou Colonia Industrial Postcapitalista niedaleko Vallbona d'Anoia (Katalonia) czy La Corrala Libertad z Andaluzji. Model polega na adaptowaniu zgodnie z prawem na cele mieszkaniowe budynków, które od strony formalnej nie kwalifikują się jako mieszkania. Kooperatywa używa budynku, a nie koniecznie staje się jego właścicielem czy najemcą.

Ze wsparcia Sostre Civic korzystali także twórcy przedsięwzięcia mieszkaniowego Cooperativa Integral Catalana (CIC) pod nazwą (i adresem) Roig21 w Barcelonie. W wąskiej, trzypiętrowej kamienicy mieszka 14 osób dorosłych oraz szóstka dzieci. Ale Fernandez, web developer z Chile mówi płynnym angielskim, bo zanim przyjechał do Barcelony mieszkał przez pięć lat w Bristolu. Czarne włosy, okulary, trzydzieści kilka lat, lekko spocona twarz, bo jest upał. Jest jedną z tych osób, które najbardziej zaangażowały się w tworzenie Roig21.

– Przed kryzysem, około 2006 roku mieszkania w Roig21 były remontowane, cena wynajmu każdego z 20 metrowych kawalerek wynosiła 600 euro. Prace remontowe przerwano jednak ze względów finansowych, dom był częściowo zesquatowany, częściowo obrabowany. W kwietniu 2011 roku właściciel naszego budynku miał poważne problemy z bankiem Catalunya Caixa, dom miał iść na licytację.

CIC-Habitatge Social czyli kolektyw odpowiedzialny za sprawy mieszkaniowe, podpisał umowę najmu z właścicielem Roig21 dwa dni przed datą licytacji. Według hiszpańskiego prawa problemy finansowe właściciela budynku nie mogą dotykać najemcy. W 2012 roku, w rocznicę protestów majowych z 2011 roku, kiedy na ulicach wielu hiszpańskich miast protestowali rozczarowani ówczesną sytuacją w kraju obywatele, do budynku wprowadzili się pierwsi najemcy. Bank, który przejął już nieruchomość złożył do sądu wniosek o eksmisję twierdząc, że kontrakt nie jest ważny. CIC-HS udowodnili w sądzie, że naprawdę mieszkają na Roig 21. Sprawa zakończyła się bezprecedensowym i ostatecznym wyrokiem sądu zgodnie z którym pięcioletni kontrakt jest ważny, co stworzyło formalne podstawy pod zasiedlanie kolejnych nieruchomości – mówi Ale.

Wśród czternastu mieszkańców Roig21 są trzy osoby z Chile, jeden Katalończyk, kilka osób z innych zakątków Hiszpanii, Kubańczyk oraz bardzo wiekowa sąsiadka o hiszpańsko-cygańskich korzeniach, która mieszka tu od zawsze. Każda rodzina ma swoją własną przestrzeń, ale dzielą się ze sobą pralką, piekarnikiem, a raz w tygodniu spotykają się, aby porozmawiać. Miesięczny czynsz wynosi 1500 euro, co z opłatami oznacza około 150 euro na rodzinę.

– Około pięciu osób zaangażowanych jest w kooperatywę na 100%. Reszta to po prostu członkowie kooperatywy. CIC tworzy strukturę, w której możesz normalnie funkcjonować. Na przykład ja przez pół roku pracowałem nad systemami komputerowymi dla kooperatywy w zamian za organiczną żywność i mieszkanie w Roig21. Dzisiaj tworzymy po prostu własne przedsięwzięcie niezależny od CIC. Mieszkanie tutaj bardzo różni się od zwykłego wynajmu. To styl życia, częściowo wymuszony przez brak pieniędzy. Przyjechałem do Barcelony rok temu i w ciągu tego roku mój stosunek do pieniędzy całkowicie się zmienił. Żyję praktycznie bez nich. To wymaga czasu, bo to za co wcześniej się po prostu płaciło teraz trzeba „zrobić” – wymienić się z kimś, zapracować, dostać, dzielić. To dobre doświadczenie – mówi Ale.

Członkowie Roig21 planują rozszerzyć swoją działalność na całą dzielnicę Raval. Właśnie założyli odnogę Habitatge Social „Oficina de Vivienda Raval”, aby tworzyć więcej kooperatyw mieszkaniowych w okolicy. Tworzą crowdsourcingową bazę danych zawierającą informację o około 50 pustostanach w okolicy, w tym 3–4 całych budynkach.

Co ciekawe, krajem, w którym mieszkalnictwo społeczne jest rozwinięte wzorowo, jest Urugwaj. Od 45 lat funkcjonuje tam FUCVAM Urugwaj – federacja 550 kooperatyw mieszkaniowych z całego kraju. W tym niewielkim, liczącym około trzy i pół miliona mieszkańców państwie w każdym mieście istnieje spółdzielnia należąca do FUCVAM. Dach nad głową w ramach kooperatywy ma 25 tysięcy rodzin – tych z najniższym, ale i ze średnim przychodem, pochodzących ze wszystkich środowisk społecznych.

Każda spółdzielnia liczy od 10 do 200 członków, z których niektórzy są tylko użytkownikami mieszkań, inni ich właścicielami – z prawem dziedziczenia i udziałem z zarządzaniu nieruchomością. Spółdzielcze domy finansowane są w 85% ze specjalnego funduszu Fondo Nacional de Vivienda y Urbanización (FNVU) utworzonego z obywatelskich podatków. Fundusz udziela specjalnych, tanich pożyczek na utworzenie kooperatywy, które potem spłacane są zależnie od możliwości finansowych członków – w ciągu 15, 20 lub 35 lat. Pozostałe 15% członkowie kooperatywy „odrabiają” pracując na rzecz spółdzielni po 80 godzin miesięcznie. Część z nich pracuje przy budowie, inni przy naprawach technicznych, jeszcze inni w administracji czy przy sprzątaniu. Jedną z naczelnych zasad ruchu spółdzielczego jest ayuda mutua, czyli wzajemna pomoc.

Oryginalnym przedsięwzięciem jest Mietshäuser Syndikat (Syndykat Kamienic) z główną siedzibą w niemieckim Freiburgu. Jego konstrukcja od strony formalnej jest nieco skomplikowana – twórcy Syndykatu korzystali z narzędzi jakie mieli do dyspozycji. Syndykat jest zarazem firmą i stowarzyszeniem. Zarządza tzw. przedsięwzięciami mieszkaniowymi, z których każdy także jest firmą i stowarzyszeniem. Każde przedsięwzięcie to osobny budynek lub grupa bydynków, w których mieszkają pracownicy firmy i równocześnie członkowie stowarzyszenia. Poszczególne przedsięwzięcia, a jest ich już 74 (a kolejnych 25 w przygotowaniu), są niezależne od Syndykatu – nie mają jedynie prawa do sprzedaży nieruchomości, którą zarządzają.

Jak to działa w praktyce? Fabryczny budynek przekształcono w cztery mieszkania, w których dziś mieszka siedem osób dorosłych oraz troje dzieci. – Kiedyś po prostu wynajmowałem to mieszkanie. W 2000 roku właściciel budynku postanowił go sprzedać i zaproponował kupno członkom Syndykatu mieszkającym niedaleko. Nie mieli pieniędzy, ale pomyśleli, że może my, mieszkańcy będziemy zainteresowani założeniem „przedsięwzięcia“. I tak się właśnie stało. – opowiada Howard Weiner, muzyk z Freiburga, mieszkający w dawnej fabryce. Lokatorzy, wspierani przez Syndykat założyli firmę i zwrócili się do banku o kredyt na zakup nieruchomości. Jako pojedyńcza osoba Howard nie mógłby sobie pozwolić na wzięcie kredytu, jednak firmę potraktowano inaczej.

– Aby spłacić drogi, bo oprocentowany na 5% kredyt bankowy pożyczyliśmy pieniądze od znajomych, rodziny, przyjaciół, czyli wzięliśmy tzw. direct credit. Pożyczka jest udokumentowana i zabezpieczona, pożyczkodawcy mogą zyskać na swojej inwestycji od zera do trzech procent. To oni wybierają oprocentowanie pożyczki. – opowiada Howard Weiner – Dzisiaj to więcej niż jakakolwiek lokata w banku, więc zgłasza się do nas sporo osób zainteresowanych inwestowaniem w Syndykat. Naszej wspólnocie udało się spłacić kredyt w 10 lat. – mówi Howard. Metr kwadratowy mieszkania, które wynajmuje od swojej firmy kosztuje sześć euro czyli mniej więcej połowę tego ile płaci się na normalnym rynku. Mogłoby być jeszcze taniej, ale fabryka jest z XIX wieku i wymaga wielu napraw.

Syndykat działa od 1992 roku i „pod jego dachem“ mieszka już 1800 osób w całych Niemczech. Największe przedsięwzięcia liczą po 110 i 260 mieszkańców. Zarząd firmy spotyka się raz w tygodniu, raz w roku jest spotkanie wszystkich mieszkańców. – To są osoby wszystkich środowisk i zawodów, w każdym wieku. Gdzieś na południu istnieje wspólnota założona przez kilka 60–70-letnich pań, które postanowiły zamieszkać razem, bo czuły się samotne. To co nas łączy to raczej lewicowe poglądy, nie wyobrażam sobie między nami jakiegoś neonazisty czy prawicowca. Jest wśród nas również sporo osób z tzw. żyłką społeczną. W moim domu na siedmiu dorosłych mieszkańców są dwie pielęgniarki, akuszerka i nauczyciel jogi – mówi Howard Weiner.

Przyglądając się przedsięwzięciom mieszkaniowym z różnych stron świata można dojść do wniosku, że dla chcącego nic trudnego. Puste, nie zamieszkane domy istnieją wszędzie – trzeba opracować sposób na to, jak je zasiedlić. Firmę, która będzie prowadziła dom być może założyć można nie tylko w Niemczech. To co na pewno jest potrzebne obok twórczego podejścia do problemu – to chęć robienia czegoś razem, myślenia w skali nieco większej niż „ja“, zaufanie do kooperatyzmu.