Publicystyka - ngo.pl

Spółdzielni mieszkaniowych jest w Polsce ok. 3,6 tys., liczą ok. 4,2 miliona członków, co przekłada się na ok. 15 milionów lokatorów. Celem spółdzielni mieszkaniowych jest teoretycznie zaspokojenie potrzeby dachu nad głową. Wszelkie zmiany dotyczące tej formy mieszkalnictwa i gospodarki są niezmiernie istotne: dotyczą mieszka niemal połowy polskich obywateli i obywatelek. Przyjrzyjmy się najpierw, jak kształtowała się ta branża.

Pierwsze spółdzielnie mieszkaniowe powstały w pierwszej połowie XIX wieku w Anglii. Angielskie wzorce szybko powielono w zachodniej Europie i Stanach Zjednoczonych.

– Spółdzielczość mieszkaniowa ma ponad stuletnią tradycję. Była odpowiedzią na drapieżny kapitalizm. Powstała jako ruch obronny, aby wspólnymi siłami zaspokoić potrzeby mieszkaniowe średnio sytuowanych: wspólnie budować, eksploatować i remontować – mówi Jan Sułkowski, prezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych.

Na ziemiach polskich idea mieszkań spółdzielczych wydała pierwszy owoc pod koniec XIX wieku, w zaborze pruskim. Były to głównie kooperatywy niemieckich urzędników (polskie były trzy poznańskie). Pierwszą było Towarzystwo Mieszkaniowe w Bydgoszczy (założone w 1890 roku).

O ile spółdzielnie w Niemczech charakteryzowały się wysokim standardem, o tyle w Galicji warunki mieszkaniowe były nie najlepsze, brakowało choćby urządzeń sanitarnych. Pruskie spółdzielnie miały rzeczywiście oddolny charakter, w zaborze austriackim zaś powstawały na bazie filantropii.

Pierwsza spółdzielnia mieszkaniowa pod panowaniem austriackim powstała w Tarnopolu w 1896 roku. W podobnym czasie rozpoczęło się tworzenie kooperatyw mieszkaniowych w zaborze rosyjskim, choć tu był wcześniejszy zwiastun – Spółka Cywilna Budowy Mieszkań dla Rzemieślników i Robotników, w Warszawie (1862 rok). Spółdzielnie na terenie rosyjskim w większości powstawały na bazie filantropii, ale wiele z nich miało przyzwoity standard, były dobrze zagospodarowane i zarządzane.

Po odzyskaniu niepodległości sposób na brak mieszkań dostrzegły w kooperatyzmie władze. Już w 1919 roku uchwalono ustawę, na mocy której spółdzielnie mieszkaniowe miały możliwość otrzymywania korzystnych kredytów, pokrywających 95% kosztów budowy. Do 1929 roku ruch spółdzielczy powoli rozwijał się, ale został zahamowany przez światowy kryzys. Po roku 1935 budownictwo spółdzielcze przyspieszyło dzięki wsparciu Towarzystwa Osiedli Robotniczych – spółki powołanej przez instytucje państwowe i Bank Gospodarstwa Krajowego. Szczególnie aktywne kooperatywy były w Warszawie, Łodzi, Poznaniu, Gdyni i Borysławiu.

Pragmatycy z WSM zdawali sobie sprawę, że nie rozwiążą wszystkich problemów mieszkaniowych. Budując kooperatywę, czerpali z najlepszych rozwiązań społecznych, architektonicznych i urbanistycznych na świecie, tworząc model, który miał być powielany w innych miejscach. Wiele spółdzielni mieszkaniowych w Polsce nawiązywało do wzorców WSM, również w PRL. Wieloletni prezes spółdzielni, Teodor Toeplitz, wzywał do budowy mieszkań ponad jednoizbowych dla robotników, a w przyszłości czteroizbowych dla każdej rodziny oraz budowania na osiedlach robotniczych obiektów użyteczności publicznej, jak przedszkola, pralnie czy baseny.

Wśród postulatów WSM, z których wiele pozostaje aktualnymi, były:

• udział państwa w budownictwie społecznym,

• mieszkanie nie jest towarem, lecz podstawową potrzebą ludzką, którą trzeba zaspokoić,

• osiedla powinny być rozbudowywane z podatków uzyskiwanych od największych przedsiębiorstw,

• miasta powinny być rozbudowywane w sposób planowy, a osiedla tworzyć samowystarczalne kolonie z tanim dostępem do sportu i kultury, zielenią, wysokimi standardami higienicznymi (centralne ogrzewanie, ciepła woda, łazienka i ubikacja w każdym mieszkaniu),

• priorytetem w zarządzaniu SM powinno być maksymalne i sprawne zaspokojenie potrzeb członków.

Ogółem w 1937 roku funkcjonowało 225 spółdzielni zrzeszonych w dwóch związkach rewizyjnych i 365 niezrzeszonych, z których 70 było czynnych gospodarczo. Spółdzielnie związkowe miały 21,5 tysięcy członków i 16 tysięcy mieszkań, przy czym dominowała spółdzielczość własnościowa, w której spółdzielcy są właścicielami mieszkań. Drugim typem były spółdzielnie lokatorskie, w których mieszkania pozostawały własnością kooperatywy.

Poprawa sytuacji nastąpiła po 1956 roku, kiedy rząd wydał szereg uchwał wspierających budownictwo spółdzielcze. Wynikało to z potrzeby sięgnięcia do kieszeni obywateli, którzy współfinansowali budownictwo społeczne. Po 1956 roku wiele spółdzielni funkcjonowało autonomicznie, ale już na początku kolejnej dekady komuniści zaczęli przejmować spółdzielnie od wewnątrz i w połowie lat 70. były one pod całkowitą kontrolą.

Takimi jak to: – Prezydent ma kadencje, podobnie poseł, a prezes spółdzielni rządzi bezterminowo – twierdzi Matusiak. Oczywiście myli się. Prezesi są również kadencyjni. Zamiast podawać nietrafione argumenty, dużo lepiej byłoby wskazać niedostatki demokracji w spółdzielniach mieszkaniowych czy manipulowanie wyborami.

Tajemnicą poliszynela w znacznej liczbie spółdzielni są układy między zarządem a obsługującą spółdzielnię firmami. Paweł Piekarczyk wspomina, jak zapytał inspektora budowlanego o koszt konserwacji rur – Odpowiedział „20 groszy z metra kwadratowego” – wspomina pan Paweł. Na dociekania, co metry kwadratowe mają wspólnego z rurami, nie znał odpowiedzi. Nasz rozmówca obdzwonił incognito kilka firm, pytając, czy nie chciałby wystartować w kolejnym przetargu. W odpowiedzi słyszał: „Przecież i tak wiadomo, kto ten przetarg wygra”.

– W trakcie moich badań spotkałem tylko jedną spółdzielnię, w której mogę domniemywać, że coś takiego nie zachodziło – zauważa Peisert. Skrajnym przykładem jest jedna z warszawskich spółdzielni mieszkaniowych, w której, w niewyjaśnionych okolicznościach, z ewidencji zniknęła działka. Obecnie stoi na niej biurowiec. Podczas jego budowy pobierano wodę z ujęcia spółdzielni. Prezes tłumaczył to nieszczelnymi rurami. Tej wody „wyciekło” tyle, że wystarczyłoby jej, aby cały Watykan znalazł się dwa metry pod wodą! – Większość działek budowlanych sprzedawanych przez spółdzielnie ma zaskakująco niskie ceny – twierdzi Peisert.

Zdarza się wyprowadzanie infrastruktury poza spółdzielnie. Przykładowo w Szczecinie za pieniądze spółdzielni stworzono osiedlową telewizję kablową. – Po pewnym czasie wydzielono ją do spółki, w której jako szefowie zasiadły osoby z zarządu i rady nadzorczej – relacjonuje Matusiak. Wkrótce szefowie spółki uwłaszczyli się na niej .

Według Matusiaka rażące nieprawidłowości mają miejsce w około 60% spółdzielni – Struktury się zmieniają i patologie powoli odchodzą – wyjaśnia Matusiak.

Wiele wydatków, które ponoszą SM, często jest nieracjonalna – Panuje w nich coś, co nazywam „dyscypliną marnotrawstwa”, np. spółdzielnia, której byłem prezesem, kupowała markowy proszek do prania do mycia klatek schodowych. Nie dość, że był on bardzo drogi, to zupełnie się do tego nie nadawał – wspomina Piekarczyk, dodając – Takie rzeczy były na porządku dziennym i dotyczyły niemal wszystkich dziedzin życia spółdzielni. Naszemu rozmówcy w ciągu dwóch miesięcy udało się obniżyć o połowę koszty połączeń telefonicznych, pozbyć znacznej części nieracjonalnych wydatków, uzyskać niższe ceny za remonty i poczynić szereg oszczędności. Efektem było zwolnienie Piekarczyka po dwóch i pół miesiącach pracy.

Wiele wad spółdzielni wynika z braku zaangażowania członków. Średnio w Polsce na walne zgromadzenia przychodzi 1,5–3% członków. W większości to zatrudnieni w spółdzielni, działacze i osoby, które mają żywotny interes w utrzymaniu obecnego zarządu. Do tej ostatniej grupy należą zadłużeni. – Człowiek zadłużony idzie po prośbie do prezesa i często słyszy: „Wie pan, za tydzień mamy głosownie na walnym zgromadzeniu, przyjdzie pan, zagłosuje, a potem przyjrzymy się sprawie” – twierdzi Peisert.

Nasz rozmówca mieszka w spółdzielni, która liczy 5 tysięcy członków. Zatrudnia około 100 osób. Frekwencja 3% to 150 osób na zgromadzeniu członków. Pracownicy i ich znajomi oraz osoby zadłużone zawsze są w stanie przegłosować wnioski po myśli zarządu.

Mimo to prezes Jankowski twierdzi: – Udział w wyborach w spółdzielni nie jest ani mniejszy, ani większy niż w wyborach od sejmu czy samorządowych, generalnie mamy kryzys demokracji. – Jeśli w spółdzielni wszystko dobrze działa, opłaty są relatywnie niskie, to ludziom zwyczajnie nie chce się iść do wyborów – mówi Jankowski.

Paradoksalnie zgadza się z nim znana z uczciwości Zofia Romaszewska, opierając się o własne doświadczenia: – Jeśli wszystko jest w porządku, mieszkańcy ignorują zebrania. Najczęściej angażują się, kiedy jest źle. Przykład z dużej spółdzielni w Rumi pokazuje, jak ważna jest frekwencja. Aktywna grupa spółdzielców, walcząca z zarządem, została przegłosowana przez „interesantów”. Jeden z przeciwników władz skonstatował: „Gdyby na zebraniu było choć 10% członków”.

Inną metodą manipulacji głosami jest organizowanie zebrań w późnych godzinach, a następnie ich przeciąganie, aż ewentualni przeciwnicy odpuszczą i pójdą do domów. Dopiero wówczas głosowane są wnioski „trudne”.

Można też „zagrać na zmęczenie” – zaczyna się od sprawozdań w stylu: Budynek A składa się z X pomieszczeń, o łącznej powierzchni… Po dwugodzinnym referacie, prezes zauważa: Teraz, gdy wszyscy jesteśmy już zmęczeni, proszę o szybkie przegłosowanie wniosków.

– To, że wielu cwaniaków dostaje się do zarządów jest pokłosiem bierności członków – podsumowuje Peisert, dodając: – Jesteśmy narodem o jednej z najsłabszych na świecie skłonności do działań zbiorowych, brak nam umiejętności do działania w grupie większej niż kilkadziesiąt osób.

Niestety: – Pojedynczy spółdzielca jest w takiej relacji do zarządu, jak posiadacz jednej akcji Orlenu do rady nadzorczej Orlenu. Formalnie jest współwłaścicielem firmy, ale proszę spróbować zajrzeć do gabinetu prezesa – radzi Piekarczyk, zaś Matusiak zauważa – Ci, którzy przychodzą i wypowiadają się przeciw zarządowi, często są szykanowani.

Prezes Jankowski twierdzi, że niedemokratyczne sposoby prowadzenia zebrań są marginalne, a skargi najczęściej formułują osoby, które zgłaszają postulaty nie do zrealizowania. – Skala tych patologii jest taka sama albo mocno zbliżona do patologii w innych sferach życia gospodarczego i publicznego. Jaka dziedzina jest od tego wolna? Służba zdrowia, aparat ścigania, wymiar sprawiedliwości, politycy, parlamentarzyści, ministrowie, samorządowcy, można wymieniać bez końca – twierdzi z kolei Jan Sułkowski i dodaje – Oczywiście z tym trzeba walczyć. I na koniec pyta retorycznie: – Czy w przypadku patologii w innych sferach naszego życia, likwiduje się lub paraliżuje działalność przychodni, sądów, prokuratur, kancelarii komorniczych lub adwokackich?

Arkadiusz Peisert zwraca uwagę na pewien paradoks: – Owszem, zarządy pobierają rentę korupcyjną, ale równocześnie pełnią formę osłony socjalnej. W spółdzielniach mieszkaniowych rzadko dochodzi do eksmisji na bruk, jak w prywatnych budynkach. Często można liczyć na częściowe umorzenie długu lub go odpracować. Likwidacja spółdzielni byłaby szokiem, nie tylko dla zadłużonych.

Jan Sułkowski zauważa: – Skuteczna akcja medialna, że spółdzielczość to mafia, zorganizowana grupa przestępcza i samo zło, które trzeba wypalić gorącym żelazem, skutecznie odstrasza od aktywnego uczestnictwa i wspierania spółdzielczych form gospodarowania. Przyklejanie etykiety trędowatego każdemu, kto chce podjąć pracę w samorządzie spółdzielczym zniechęca.

Niemniej Piekarczyk uważa, że aby coś zmienić, trzeba przychodzić na zebrania i próbować forsować zmiany. Innej drogi nie ma.

Jedną z recept na uzdrowienie spółdzielczości, miał być podział dużych na mniejsze, liczące do 2 tysięcy członków. – W dużych tworach demokracja jest iluzoryczna, niemożliwa do przeprowadzania – uważa Romaszewska. Nie zgadza się z nią Sułkowski: – To klasyczny przykład szermowania liczbami z sufitu, bez jasnych i racjonalnych przesłanek społecznych i ekonomicznych. Duże spółdzielnie mieszkaniowe są w stanie zaoferować swym członkom działalność społeczną, kulturalną, oświatową, sportową itp. Małe pozostaną tylko przy bieżącej eksploatacji posiadanych nieruchomości. Przykładem uzdrowienia stosunków spółdzielczych jest SN–B Ruda. – Udało się dzięki wydzieleniu się z większej, dzięki czemu mogliśmy przejąć sytuację. Duże SM są niereformowalne, szczególnie przy rozproszonej zabudowie – uważa dr Julian Srebrny z Rudej.

Ale w SN–B Ruda nie zawsze było dobrze. – Wcześniej pani prezes dokonywała tak bezczelnych nieuczciwości, że zmusiło to osoby zaangażowane w spółdzielnię, do dogadania się i wspólnego przeforsowania innego kandydata. Wcześniej były rozmowy między różnymi stronami, a potem każdy z sobą przyprowadził inne osoby – wspomina Srebrny. Po ogłoszeniu, że spółdzielnia poszukuje prezesa, zgłosili się kandydaci usunięci z innych spółdzielni – Wówczas postanowiliśmy, że chcemy kogoś z osiedla, kogo znamy – relacjonuje Srebrny.

Innym pomysłem na uzdrowienie spółdzielczości mieszkaniowych może być zasada panująca we wspólnotach mieszkaniowych – uchwała jest ważna, jeśli zagłosuje większość spółdzielców. Oznaczałoby to, podobnie jak we wspólnotach, zbieranie głosów po mieszkaniach.

Alternatywą może być demokracja wielopoziomowa. Oznaczałoby to, że każda wydzielona nieruchomość, miałaby swoją grupę przedstawicielską, która reprezentowałaby mieszkańców na walnym zgromadzeniu. Tak zrobiono w SN–B Ruda. Decyzyjność rad blokowych sięga części pieniędzy, przeznaczonych na daną posesję. Jest tam 16 wieżowców zamieszkałych przez około 10 tysięcy mieszkańców, z czego około 3 tysiące to spółdzielcy. Każdy budynek ma swoich przedstawicieli – Dzięki wielopoziomowości demokracja tam rzeczywiście działa – uważa Peisert. Wielopoziomowość ratuje nieco demokrację na Rudzie, gdyż – Frekwencja jest właściwie żadna – twierdzi Srebrny, wyjaśniając – W moim budynku mieszka około 300 spółdzielców, zaś na zebrania przychodzi 10.

Ciekawą propozycję ma pani Romaszewska: – Czemu nie wyłaniać zarządów tak, jak wybiera się radnych, przez oddanie głosu do urny? Może w podobny sposób można by decydować w sprawach, które są w mocy walnego zgromadzenia?

Ryszard Matusiak uważa, że należy zlikwidować zebrania cząstkowe (w dużych SM walne zgromadzenie – najwyższa władza w spółdzielni, złożona z wszystkich członków, dzieli się na mniejsze) – Nie może być tak, że po zebraniach cząstkowych grupa przedstawicieli określa, co zostało uchwalone, a co odrzucone – mówi prezes KZLiS. Zgadza się z nim jego przeciwnik, Jan Sułkowski: – Częściowe walne zgromadzenie spółdzielni zostało sprowadzone do roli spotkania towarzyskiego. Członkowie spółdzielni w nim uczestniczący nie mają nic do powiedzenia. Ich, udział sprowadza się do roli biernego głosowania, bez wpływu na treść podejmowanych uchwał i decyzji. Głosować można tylko nad wcześniej przygotowanymi projektami, a ponieważ na wszystkich częściach projekty muszą być identyczne, nie można zmieniać nawet przysłowiowego przecinka.

Proponowane są obowiązkowe przetargi na wszystkie produkty i usługi, by ograniczyć korupcjogenne wybieranie firm przez zarządy. Ten pomysł krytykuje Romaszewska – W przetargach z reguły wygrywa najtańszy oferent, a to często bylejakość wykonania. Prowadząc remonty, dzieliliśmy je na mniejsze, by firmy wybierać bez przetargu. Wcześniej patrzyliśmy na ich wykonanie w innych miejscach i wybieraliśmy tę, która remonty robi porządnie – wyjaśnia Romaszewska. Czasem droższy remont, to oszczędność – nie trzeba go poprawiać.

– W Polsce są trzy grupy ludzi, tacy, których stać na wybudowania mieszkania, tacy, których na to nie stać i oni powinni być objęci pomocą publiczną, np. w postaci mieszkań socjalnych, oraz olbrzymi środek, który jest w stanie dać pewne zdolności organizacyjne i finansowe, które jednak nie starczą na postawienie mieszkania. To właśnie dla nich jest spółdzielczość – zauważa Jankowski. Zdaniem Piekarczyka, spółdzielczość jest wydzieloną działalnością gospodarczą, w tym przypadku przynoszącą ludziom mieszkania, która, jako że jest czymś innym niż działalność deweloperska, może być przez państwo inaczej traktowana. Mogą to być niższe podatki czy dofinansowanie.

Podobną konkluzję zawiera Raport o spółdzielczości polskiej z 2011 roku: Szczególnie znacząca może być rola spółdzielczości w programie rozwoju lokatorskiego budownictwa mieszkaniowego. Spółdzielczość dysponuje poważnym potencjałem kadrowym i jest przygotowana do pełnienia roli inwestora. Spółdzielczość posiada znaczną ilość terenów budowlanych, wreszcie dysponuje potencjałem ekonomicznym. Niestety wsparcie państwa dla tej formy mieszkalnictwa, po 1991 roku ustało.

– Kuriozalnym jest, że państwo ma wykupić 20 tys. mieszkań od deweloperów, którzy z uwagi na kryzys nie są w stanie ich sprzedać, a następnie je wynajmować – Jankowski krytykuje rządowy projekt.

W Polsce panuje pogląd, że mieszkanie powinno być własnością i każdy musi się o nie martwić sam. – W konstytucji jest mowa, że państwo powinno zapewnić dach nad głową każdemu obywatelowi. W Europie tylko Rumunia ma większy odsetek mieszkań prywatnych niż Polska. Nawet w USA jest to około 70%, w Europie znacznie mniej. W większości krajów dominują mieszkania komunalne lub uspołecznione – podsumowuje Jankowski, dodając – Wsparcie publiczne dla mieszkalnictwa napędziłoby gospodarkę, materiały budowlane są najczęściej rodzimego pochodzenia. Następnie robiąc zakupy, celem wyposażenia mieszkania, również napędzamy gospodarkę.

– Kiedyś postulowałem, by od każdego mieszkania spółdzielczego była opłata, np. 5 groszy, na tworzenie i utrzymanie domów kultury i placów zabaw. Wygrała „taniość” i młodzież poszła w „bejsbole”. To wynik braku alternatywy, jaką mogłyby być kluby osiedlowe – kwituje Jankowski. Zaś Sułkowski zauważa – Kolejne nowelizacje ustaw spółdzielczych pod płaszczykiem uwolnienia społecznych inicjatyw i dobrowolności, rugują możliwość prowadzenia działalności kulturalno-oświatowej i społecznej, osiedlowych domów kultury, kółek zainteresowań. Tymczasem w ustawie o spółdzielczości mieszkaniowej jest zapis: „Celem spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu” oraz „Członkowie spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię, jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi”.

– Wiele spółdzielni projektowali znakomici urbaniści i architekci – wyjaśnia dr Peisert, dodając – Jakość wykonania często była słaba, zwłaszcza pod koniec lat 70. Dziś osiedla budowane przez deweloperów często są poupychane, z maksymalną liczbą mieszkań, bez infrastruktury społecznej. W najlepszym razie możemy liczyć na sklepy. Doktor Peisert podsumowuje porównaniem – Wielu ludzi zastanawia się, dlaczego kino w PRL było tak dobre, w przeciwieństwie do dzisiejszego. Bo nie podlegało ono komercjalizacji. Podobnie jest ze spółdzielniami.

– Jestem z rodziny, która zakładała WSM. Obawiam się jednak, że spółdzielczość jest na jedno pokolenie. W WSM mieszka już czwarte–piąte pokolenie. Ci ludzie nie mają już nic wspólnego z jej założycielami, mieszkania często zmieniają właścicieli. Nowym mieszkańcom brakuje duszy spółdzielni – mówi Romaszewska. Ale czy tak być musi? To zależy od nas, mieszkańców spółdzielni mieszkaniowych.