Publicystyka - ngo.pl

Projekt uchwały dotyczy najmu lokali użytkowych na okres dłuższy niż trzy lata i nie dłuższy niż 10 lat oraz możliwości zawarcia kolejnej umowy. Organizacje pozarządowe często jednak podpisują umowy na okres do trzech lat (jak np. w przypadku „Lokalu na kulturę” w Śródmieściu). Co z nimi? Identyczne przepisy mają również obowiązywać również w ich przypadku – to określi z kolei zarządzenie Prezydenta m.st. Warszawy.

– Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz ustawą o samorządzie gminnym kompetencje do ustalania zasad najmu lokali do lat trzech – bez względu na to, o jakim podmiocie mówimy – ma Prezydent Warszawy, a powyżej trzech lat Rada Miasta, stąd dwa dokumenty. One są tożsame. Rada i Prezydent nie mogą wchodzić w swoje kompetencje, stąd niemożliwość stworzenia jednego kompleksowego dokumentu – wyjaśnia Beata Wrońska-Freudenheim, dyrektorka Biura Polityki Lokalowej Urzędu m.st. Warszawy.

Zgodnie z uchwałą z 2009 roku o lokale użytkowe poza przetargiem mogą starać się podmioty, dla których celem statutowym jest działalność charytatywna, kulturalna, naukowa, opiekuńcza, lecznicza, oświatowa, badawczo-rozwojowa, wychowawcza, sportowa lub turystyczna. Na szczególne traktowanie mogą liczyć organizacje pożytku publicznego.

W projekcie nowego dokumentu znalazło się odwołanie do ustawy o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie i zawartej w niej definicji organizacji pozarządowej zawartej w tej ustawie.

– Oznacza to, że również spółdzielnie socjalne będą mogły wynajmować lokal poza konkursem. To najważniejsza zmiana. Dziś ich nie widzieliśmy w przepisach. Teraz są i trzymam za nie kciuki. Zobaczymy, jak to będzie się rozwijało – mówi dyrektorka Biura Polityki Lokalowej.

Jedną z ważniejszych zmian dla wszystkich najemców może się okazać możliwość przedłużenia umowy najmu (a dokładnie zawarcia kolejnej umowy) na okres do 10 lat.

– Zależało nam na wprowadzeniu tej możliwości, ale wcześniej nie pozwalała na to obowiązująca ustawa oraz oparte na niej orzecznictwo. Teraz to się zmieniło i możemy ten zapis poprawić – podkreśla Beata Wrońska-Freudenheim. – To ratunek dla najemców, którzy działają, mają dotację, tylko muszą wykazać gwarancję najmu na np. pięć lat. Wcześniej z tej możliwości mogły korzystać tylko niektóre organizacje. Oczywiście, by przedłużenie umowy było możliwe, stan prawny danej nieruchomości musi być uregulowany – dodaje.

Została stworzona również furtka dla przepisu, który uniemożliwiał najem lokali organizacjom poza konkursem w ciągach handlowo-usługowych. W szczególnie uzasadnionych przypadkach Prezydent m.st. Warszawy będzie mógł zezwolić na wyjątek.

– Dziś nie ma takiej możliwości. Wprowadzamy jednak opcję szczególnej sytuacji. Jeżeli będzie uzasadnienie, że w danym rejonie zastosowanie takiego wyjątku jest potrzebne, to ostatecznie zadecyduje o tym Prezydent m.st. Warszawy. Jeśli np. organizacja prowadzi galerię, to może to być uzasadnienie. Jeśli natomiast prowadzi biuro porad obywatelskich, to lokal z witryną nie jest dla jej pracy niezbędny – tłumaczy Beata Wrońska-Freudenheim.

Miasto chce coraz mocniej przykładać wagę do budowania wizji polityki lokalowej. – Jako miasto jesteśmy gospodarzami i musimy wiedzieć, co chcemy sprzedać, co i na co wynająć, jakich usług potrzebujemy i jak pod tym kątem profilować lokale – zaznacza Beata Wrońska-Freudenheim. – W niektórych dzielnicach trwa dopiero proces przemiany mentalnej. Każda z nich miała opracować pierwszy plan zarządzania lokalami użytkowymi. Różna jest jakość tych planów. Zobligowało to jednak dzielnice do pewnych przemyśleń. Jestem pewna, że kolejne plany będą dużo lepsze. Teraz urzędnicy patrzą już na to inaczej.

Projekt nowych przepisów dotyczących najmu lokali będzie zwracał szczególną uwagę na organizacje, które wykonują zadania zlecone przez Urząd m.st. Warszawy. Jeżeli uzyskały one lokal w drodze konkursu lub w inny sposób wynegocjowały stawkę czynszu, jednak jest ona wyższa niż ta preferencyjna (równa kosztom utrzymania lokalu), wówczas będzie istniała możliwość jej obniżenia.

– Będzie to w końcu powiązane z miejskimi programami współpracy z organizacjami pozarządowymi. To, czy dana organizacja wykonuje zadanie zlecone przez miasto, czy rozlicza się terminowo z dotacji, zweryfikuje Centrum Komunikacji Społecznej Urzędu m.st. Warszawy. Będzie to wymagało ścisłej współpracy między dzielnicowymi Zarządami Gospodarowania Nieruchomościami a CKS-em – mówi dyrektorka Biura Polityki Lokalowej.

Wiele warszawskich organizacji zainteresuje z pewnością możliwość podnajmowania lokalu – czy to na rzecz zaprzyjaźnionej organizacji czy też firmie (jeśli organizacja chciałaby np. prowadzić kawiarnię w swojej siedzibie). Projekt uchwały dopuszcza taką ewentualność, co jest nowością w stosunku do obowiązujących przepisów z 2009 roku. Proponowany dokument przewiduje dwa przypadki podnajmu lokalu przez organizację pozarządową – innej organizacji pozarządowej bądź firmie. W pierwszym przypadku stawka czynszu za powierzchnię podnajmowaną miałaby wzrosnąć o 50%, w drugim do poziomu stawek rynkowych w danym rejonie.

Wątpliwości może budzić wzrost stawki w przypadku podnajmowania lokalu innej organizacji – bo nie musi być to nastawione na zysk.

– Są organizacje, które korzystają z tego, że wynajęły lokal na bardzo preferencyjnych warunkach. Płacą, ale tak naprawdę te powierzchnie nie są im potrzebne. A przychodzą do nas nowe organizacje, które naprawdę chcą coś zrobić, są aktywne i nie możemy im niczego zaproponować – zaznacza Beata Wrońska-Freudenheim. – Nie wszystkie organizacje korzystają z lokali w sposób zgodny z intencjami. Stwierdziliśmy, że jeśli jest taka potrzeba, to stwarzamy możliwość podnajęcia. Miasto musi mieć z tego jednak jakieś profity. Jeśli organizacja nie potrzebuje wielkiego lokalu, to powinna przyjść do dzielnicy i zaproponować zamianę na mniejszy.

Kwestię podnajmowania lokali przez organizacje innym organizacjom dyrektorka Biura Polityki Lokalowej będzie jeszcze konsultować. Innym pomysłem byłaby możliwość podziału lokalu między np. dwie organizacje bądź „dopisanie” do umowy najmu drugiej organizacji . W przypadku – jak wyjaśnia Beata Wrońska-Freudenheim – gdy jedna z organizacji nie byłaby w stanie opłacać czynszu, obowiązek utrzymania całego lokalu musiałaby wziąć na siebie druga.

Obecnie miasto wynajmuje organizacjom 727 lokali (dane z końca 2012 roku). Ich liczba ciągle się zwiększa. Miasto odczuwa skutki kryzysu i więcej lokali stoi też pustych. Przepisy mają pozwolić prowadzić sensowniejszą politykę lokalową i spróbować zbilansować zyski i straty.

Miasto liczy też na to, że organizacje i firmy, które będą mogły otrzymać lokal na dłużej, chętnie będą w niego inwestować – dla budżetu stolicy oznaczałoby to też źródło stałych dochodów. Natomiast dzięki wprowadzeniu możliwości podnajmowania lokalu miasto chce dać szansę organizacjom na stabilizacją, rozwinięcie działalności. Władze Warszawy uważają też, że wprowadzenie opcji podnajmu części lokalu zajmowanego przez organizację na rzecz firm pozwoli zwiększyć wpływy do miejskiego budżetu.

– Po to, by móc wynajmować lokale na preferencyjnych warunkach, musimy mieć pulę lokali, które pozwolą na to zarobić. Gdzieś musimy zasilać budżet, by gdzie indziej móc zaoferować preferencyjne warunki. To musi być zbilansowane – mówi Beata Wrońska-Freudenheim.

Projekt uchwały trafił do dwóch Komisji Dialogu Społecznego: ds. organizacji wspierających oraz ds. ekonomii społecznej. Do 24 czerwca przesłać mają swoją opinię. Później dokument trafi też pod obrady Warszawskiej Rady Działalności Pożytku Publicznego.