Publicystyka - ngo.pl

Przepisy, na podstawie których organizacje pozarządowe mogą ubiegać się o udostępnienie miejskich lokali użytkowych na preferencyjnych zasadach znajdują się w dwóch dokumentach: Uchwale nr LVI/1668/2009 Rady m.st. Warszawy z dnia 28 maja 2009r. w sprawie zasad najmu lokali użytkowych w domach wielolokalowych na okres dłuższy niż 3 lata i nie dłuższy niż 10 lat oraz wyrażenia zgody na zawarcie, po umowie zawartej na czas oznaczony, kolejnej umowy najmu z tym samym najemcą, oraz Zarządzeniu 3323/2009 Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 14 lipca 2009 r. w sprawie zasad najmu lokali użytkowych w domach wielolokalowych na okres do lat 3 oraz szczegółowego trybu oddawania w najem lokali użytkowych w domach wielolokalowych na okres dłuższy niż 3 lata i nie dłuższy niż 10 lat.

Uchwała zasadniczo reguluje kwestię wynajmowania na cele komercyjne miejskich lokali użytkowych, ale jednocześnie dopuszcza oddawanie w najem poza konkursem lub poza przetargiem lokali użytkowych na prowadzenie działalności charytatywnej, kulturalnej, naukowej, opiekuńczej, leczniczej, oświatowej, badawczo-rozwojowej, wychowawczej, sportowej lub turystycznej. W trybie pozakonkursowym i pozaprzetargowym lokale mogą otrzymać podmioty, dla których wymienione powyżej działalności mieszczą się w celach statutowych i których dochody przeznaczone są w całości na działalność statutową. W szczególności z tej formy wsparcia mogą korzystać organizacje pożytku publicznego. Uchwała przewiduje także, że stawki czynszu za lokale ustalane są w drodze negocjacji.

Zarządzenie jest aktem wykonawczym do uchwały. Opisany jest w nim tryb postępowania w przypadku przyznawania lokali organizacjom pozarządowym. Zgodnie z § 13 Zarządzenia zarząd dzielnicy podejmuje decyzję w sprawie najmu lokalu na podstawie materiałów przygotowanych zazwyczaj przez Zarząd Gospodarki Nieruchomościami (ZGN), działający w każdej dzielnicy lub przez zarządcę danej nieruchomości.

Trzeba sobie wychodzić

Jak to wygląda w praktyce? Zarząd Dzielnicy ogłasza konkurs na najem lokali użytkowych. Częstotliwość konkursów jest różna w różnych dzielnicach. Na przykład Zarząd Śródmieścia od kwietnia 2009 r. do kwietnia 2010 r. ogłosił dwanaście konkursów, a na Woli w tym czasie ogłoszono tylko trzy. Organizacje pozarządowe oczywiście mogą startować w tych konkursach, ale muszą się wówczas liczyć z tym, że są traktowane na równi ze wszystkimi innymi podmiotami, np. firmami. Co – przy jedynym kryterium oceny, jakim jest oferowana cena za wynajem – niej jest bez znaczenia. Jednak stowarzyszenia i fundacje mają możliwość ubiegania się o lokal poza konkursem. Teoretycznie w tym trybie dostępne są lokale, które nie zostały wynajęte w dwóch konkursach, z powodu braku ofert spełniających wymogi konkursu. Listy takich lokali są dostępne w dzielnicowych Wydziałach Zasobów Lokalowych lub w Zakładach Gospodarowania Nieruchomościami. Można ich również szukać na stronach internetowych dzielnic i ZGN-ów. W rzeczywistości jednak organizacje korzystają z innej formy „dojścia” do lokalu poza konkursem.

– Upatrują sobie lokal wystawiony w konkursie i występują do Zarządu Dzielnicy z wnioskiem o jego wycofanie z konkursu i przekazanie danej organizacji – mówi Karolina Walkiewicz, współautorka Raportu z monitoringu systemu przyznawania lokali komunalnych organizacjom pozarządowym w trybie pozakonkursowym, opracowanego przez Pozarządową Inspekcję Lokalową, działającą przy Stowarzyszeniu Liderów Lokalnych Grup Obywatelskich. Jakimi kryteriami kieruje się Zarząd, podejmując decyzję o wycofaniu (zdjęciu) lokalu z konkursu? Nie wiadomo. W komunikatach o takim postępowaniu nie podaje się uzasadnienia.

– Prezes jednej z organizacji, która w ten sposób dostała od miasta lokal w Śródmieściu wyznał nam, że trzeba sobie to wychodzić – dodaje Karolina Walkiewicz.

Procedura jest

Według urzędników miejskich odpowiedzialnych za politykę lokalową w mieście i w poszczególnych dzielnicach takie postępowanie już ma znamiona procedury.

– Każdorazowe wynajęcie lokalu użytkowego na rzecz organizacji pozarządowej odbywa się na wniosek organizacji skierowany do Zarządu Dzielnicy i wymaga podjęcia przez Zarząd Dzielnicy uchwały w tej sprawie – poinformowała nas Beata Wrońska-Freudenheim, dyrektorka Biura Polityki Lokalowej Urzędu Miasta Warszawy.

– Każdy zwalniający się lokal użytkowy zostaje wystawiony do najmu w drodze konkursu. W przypadku, gdy o konkretny lokal użytkowy wystąpi do Zarządu Dzielnicy organizacja spełniająca wymagania zapisane w uchwale, sprawa wyłączenia lokalu z listy konkursowej oraz wynajęcia go w trybie poza konkursem zostaje skierowana na Zarząd Dzielnicy. Zarząd podejmuje w powyższej sprawie uchwałę, do której jest uzasadnienie, wskazujące dlaczego dany lokal zostaje wynajęty konkretnemu podmiotowi nie zgodnie z procedurą konkursową, a w trybie poza konkursem. Istnieje więc w tym zakresie następująca procedura: skierowanie lokalu do konkursu - wniosek organizacji o wyłączenie z konkursu - uchwała Zarządu Dzielnicy – wyjaśnia Ewelina Buczyńska z Wydziału Organizacyjnego Urzędu Dzielnicy Praga Południe.

Z danych miejskich wynika, że z owych procedur w 2009 roku skorzystało 60 organizacji. W 2008 roku miasto ogólnie wynajmowało organizacjom 644 lokale (na około 8 tys. aktywnie działających organizacji). Stanowi to blisko 7% lokali użytkowych w ogóle dostępnych w dzielnicach. Dostępność lokali dla organizacji w poszczególnych dzielnicach jest różna i zależy w dużej mierze od tego, jakim zasobem lokalowym dysponuje dzielnica. Najwięcej do zaoferowania ma Śródmieście. Według danych za 2008 rok dzielnica dysponowała 3397 lokalami użytkowymi, z czego 403 zostały wynajęte organizacjom (stanowi to ok. 12% całego zasobu). Dużo lokali ma także Mokotów – 1340, z tego 82 wynajęto organizacjom (6,12%), Praga Południe – 1171, z czego organizacjom udostępniono 42 (3,59%), Praga Północ – 1274, organizacjom wynajęto 32 (2,51%) oraz Wola – 1318, z tego 36 wynajęto organizacjom (2,73%). Znacznie mniejszy wybór miały organizacje z takich dzielnic jak: Białołęka (20 lokali użytkowych, z czego żaden nie został wynajęty organizacjom, Rembertów (15 lokali, także żadnego nie udostępniono organizacjom), Targówek (125 lokali, z czego 1 wynajęty organizacji), Ursus (43 lokale, z tego 3 wynajęte organizacjom), Ursynów (9 lokali, z tego 1 udostępniony organizacjom). Żadnymi lokalami użytkowymi nie dysponują dzielnice Wesoła i Bemowo.

W poszukiwaniu systemu

Na pomysł powołania Pozarządowej Inspekcji Lokalowej (PIL) wpadli członkowie Warszawskiej Grupy Obywatelskiej działającej przy Stowarzyszeniu Dialog Społeczny, którzy – przy okazji innych działań – natykali się na lokale przekazane do użytkowania organizacjom, o których działaniach niewiele było wiadomo.

Jedną z takich inspiracji była Fundacja Budowy Hospicjum przy Szpitalu Bielańskim w Warszawie, która otrzymała od miasta lokal przy Al. Ujazdowskich.

– Trudno było znaleźć jakiekolwiek informacje o tej fundacji. W lokalu przy al. Ujazdowskich za każdym razem przyjmował nas ktoś inny i nie był w stanie nam udzielić informacji o działaniach fundacji – opowiada Krzysztof Izdebski, współautor Raportu. Członkowie PIL zdołali ustalić, że fundacja od 2002 r. wynajmuje komunalny lokal o powierzchni ponad 100 metrów kwadratowych za cenę znacznie niższą od rynkowej – 20 zł za metr. Organizacja nie ma strony internetowej, nie składa sprawozdań do właściwego ministra, a o jej istnieniu nie wiedziano nawet w Szpitalu Bielańskim. Mimo tego, fundacja bez przeszkód uzyskała zgodę na podnajem innej instytucji części lokalu na warunkach komercyjnych.

– Takich „kwiatków” znaleźliśmy jeszcze kilka. W raporcie nie zamieściliśmy opisów tych przypadków, ponieważ chcieliśmy podejść do sprawy systemowo. Okazało się jednak, że systemu nie ma – mówi K. Izdebski. – Wszystko zależy od władz dzielnic. Ktoś tam decyduje o przyznaniu lokalu tej, a nie innej organizacji. Na jakiej podstawie? Nie zazdroszczę osobom, które podejmują tę decyzję, o ile jest świadoma.

Więcej informacji

Główne zarzuty autorów raportu dotyczą braku jednolitej i przejrzystej polityki władz miasta w sprawach udostępniania lokali organizacjom pozarządowym. Chodzi nie tylko o jawne i klarowne kryteria zdejmowania lokali z konkursów czy też negocjowania stawek czynszów, ale także o łatwiejszy dostęp do informacji o lokalach już wynajętych w trybie pozakonkursowym i tych, o które można się dopiero ubiegać.

– Postulujemy, aby w BIP-ach poszczególnych dzielnic znalazły się umowy najmu lub informacje o najważniejszych zawartych w nich postanowieniach, czyli czasie, na jaki zostały zawarte, wynegocjowanej cenie i aneksach – wymieniają członkowie PIL. – Pomocny byłby także, publikowany raz w roku, raport o wykorzystaniu lokali komunalnych, z takim informacjami, jak: liczba lokali, którymi dysponuje dzielnica, liczba lokali wynajętych, na co te lokale są wynajmowane oraz szacunkową liczbę lokali, które dzielnica planuje wynająć w kolejnym roku. Powinna także powstać mapa lokali użytkowych w mieście, na której wyróżnione byłyby te, które zostały zdjęte z konkursów, oraz te, które są przeznaczone na wynajem przez organizacje pozarządowe.

Na razie, część tych informacji jest dostępna publicznie, ale w taki sposób, że ich zebranie jest bardzo czasochłonne.

– Wszystkie uchwały o wynajęciu lokalu organizacji pozarządowej poza konkursem są dokumentami ogólnodostępnymi, umieszczanymi na stronach internetowych Urzędów Dzielnic odpowiednich dla położenia lokalu. W treści uchwały podane są: imię i nazwisko lub nazwa najemcy, położenie i powierzchnia lokalu oraz stawka czynszu – ustalona w drodze negocjacji stron – informuje dyrektorka Biura Polityki Lokalowej Urzędu Miasta Warszawy.

Również Urząd Dzielnicy Praga Południe deklaruje, że wszystkie informacje dotyczące polityki lokalowej są dostępne na internetowych stronach dzielnicowych urzędów, w tym ZGN-u.

– Na stronach internetowych Urzędu Dzielnicy oraz ZGN, publikowane są informacje o konkursach na najem lokali wraz z listą lokali przeznaczonych do najmu. W przypadku, gdy podmiot uprawniony do wynajęcia lokalu poza konkursem zgłosi chęć wynajęcia jednego z lokali, podejmowana jest uchwała Zarządu Dzielnicy. Uchwała ta, jak każda uchwała Zarządu Dzielnic jest udostępniania do publicznej wiadomości w BIP-ie. Dotyczy to wszystkich uchwał wyrażających zgodę na wyłączenie danego lokalu z listy konkursowej i przydzielenie go w trybie poza konkursem na rzecz konkretnej organizacji pozarządowej – dowiadujemy się w Urzędzie Dzielnicy Praga Południe.

To prawda, uchwały są dostępne, ale odnalezienie wśród setek publikowanych dokumentów, tych, które dotyczą lokali wynajmowanych poza konkursem wymaga sporo pracy i samozaparcia. Do tego, nie we wszystkich znajdziemy szczegółowe informacje, np. o stawce czynszu.

Tymczasem, zdaniem Pozarządowej Inspekcji Lokalowej, wszystko to powinno być znacznie łatwiejsze do znalezienia i sprawdzenia.

– Uważamy, że wsparcie miasta poprzez udostępnianie organizacjom lokali, nierzadko w atrakcyjnych miejscach i po preferencyjnych cenach, jest spore. Władze miejskie tym bardziej powinny się tym chwalić – mówią autorzy raportu.

Lokal to współpraca finansowa

Każda z dzielnic samodzielnie prowadzi politykę lokalową. W tym ustala stawki za wynajem komunalnych lokali użytkowych. Zarządzenie Prezydenta zobowiązuje jedynie zarząd dzielnicy do ustalenia minimalnych stawek czynszu z tytułu najmu lokali m.in. organizacjom pozarządowym. Na przykład w Śródmieściu wynosi ona obecnie 12 zł. Jednak – przy wynajmie lokalu stawki te podlegają jeszcze negocjacjom. Przy czym, dolną granicę wyznacza suma miesięcznych wydatków obciążających wynajmującego z tytułu utrzymania lokalu i wpłat na fundusz remontowy. Średnie stawki za wynajem lokali użytkowych organizacjom w poszczególnych dzielnicach w 2008 r. wahały się od 11,43 zł w Śródmieściu, poprzez 7, 21 zł na Mokotowie, 6,01 zł na Żoliborzu i 5,52 zł na Pradze Północ, po 3,11 zł na Ursynowie i 1,81 zł na Bielanach. W Wawrze i Wilanowie organizacje nic nie płaciły za lokale, ponieważ były im one nieodpłatnie użyczane.

Biorąc pod uwagę, że np. w Śródmieściu czynsze za wynajem lokali użytkowych wystawionych w konkursach wynoszą często grubo ponad 30 zł za metr2 (w zależności od lokalizacji może to być nawet około 100 zł), preferencyjne stawki dla organizacji pozarządowych wyglądają naprawdę atrakcyjnie. Dlatego też Pozarządowa Inspekcja Lokalowa proponuje, aby udostępnianie organizacjom lokali traktować jako formę współpracy finansowej, a nie – jak do tej pory – pozafinansowej. A informacje o korzystaniu przez organizację z tej pomocy umieszczać w Księdze Dotacji.

– Próbowaliśmy wprowadzić to już w Programie Współpracy na 2010 rok, ale nie udało się – mówi Krzysztof Izdebski.

Dlaczego?

– Prawnicy zakwestionowali takie rozwiązanie – odpowiada Marcin Wojdat, pełnomocnik prezydenta Warszawy ds. organizacji pozarządowych.

Inna propozycja PIL-u dotyczy z kolei pomocy dla organizacji, które działają w dzielnicach niedysponujących lokalami użytkowymi do wynajęcia. Tamtejsze organizacje muszą szukać miejsca albo poza dzielnicą, albo wynajmować lokale od prywatnych właścicieli. Taka sytuacja jest np. na Ursynowie, Bemowie, w Wesołej, w Ursusie.

– Naszym zdaniem należałoby rozważyć możliwość, aby miasto dopłacało organizacjom z tych dzielnic do czynszów za lokale wynajmowane po komercyjnych stawkach – mówi Karolina Walkiewicz.

Marcin Wojdat nie jest przekonany do słuszności takiego pomysłu.

– Przecież czynsze nierzadko są uwzględniane w budżetach projektów, które są dofinansowywane przez miasto – mówi.

– To prawda, czynsze są uwzględniane w kosztach realizacji zadania publicznego i zdarza się, że „pożerają” znaczną część dotacji, także dotacji uzyskanej od miasta – przyznaje Alina Gałązka ze Stowarzyszenia Komuna Warszawa, wynajmującego lokal na Pradze Południe i członkini Komisji Dialogu Społecznego ds. Kultury. – Zamiast przeznaczyć te pieniądze na działania społeczne czy kulturalne oddaje się je z powrotem miastu w postaci czynszu, od czego jeszcze po drodze odprowadzany jest VAT.

Pozarządowa Inspekcja Lokalowa zwraca również w swym raporcie uwagę na konieczność wprowadzenia weryfikacji działalności prowadzonej w lokalach wynajmowanych organizacjom na preferencyjnych warunkach.

– Do tego potrzebne byłyby zmiany w umowach, polegające na bardziej szczegółowym opisie, jaka działalność może być prowadzona w takim lokalu. Na razie jest to zazwyczaj ogólnie sformułowane: „na działalność statutową” – wyjaśnia Krzysztof Izdebski. – Pod tym pojęciem może się kryć w zasadzie wszystko, zwłaszcza jeśli organizacja ma w statucie wpisaną bardzo szeroką działalność.

– Nie wiem, czy zmiany w umowach to dobry pomysł – mówi Alina Gałązka. – Może lepsze byłoby sprawdzanie, jakiego typu działalność prowadzi się w tych lokalach. W niektórych wypadkach rzeczywiście trudno jest zauważyć dobro ogółu, czyli powód do wynajmowania po stawkach preferencyjnych.

Konkurs na lokale poza konkursem?

W Raporcie z monitoringu systemu przyznawania lokali komunalnych organizacjom pozarządowym w trybie pozakonkursowym znalazły się także postulaty, aby zmienić zasady przyznawania lokali organizacjom.

– Chodzi nie tylko o to, aby przejrzyste były kryteria wycofywania lokali z konkursów, ale także o to, aby dostęp do tych „zdjętych” był sprawiedliwy dla wszystkich organizacji, które mogą być tym zainteresowane – tłumaczą autorzy raportu. Jako rozwiązanie proponują, aby zdjęcie lokalu z konkursu otwierało nową procedurę przyznania lokalu, dostępną nie tylko dla organizacji, która spowodował zdjęcie lokalu z konkursu, ale także dla innych organizacji. Być może powinien to być kolejny konkurs – tylko dla organizacji pozarządowych.

Coś podobnego praktykuje się na Pradze Południe.

– Na stronach internetowych Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami dla Dzielnicy Praga Południe dostępna jest lista lokali, przeznaczonych do wynajęcia w trybie pozakonkursowym. W momencie, gdy jakikolwiek podmiot złoży ofertę najmu, na stronie tej pojawia się informacja, że oczekujemy siedem dni na inne oferty. Jeśli wpłyną, odbywa się licytacja stawki. Jeśli nie wpłynie żadna inna oferta – lokal zostaje wynajęty jedynemu oferentowi – tłumaczy Ewelina Buczyńska.

Poza tym Dzielnica ogłasza także specjalny konkurs z programu „Artystyczna Skaryszewska”: wskazuje lokale użytkowe do wynajęcia przez organizacje pozarządowe, zajmujące się działalnością artystyczną i kulturalną. Są to lokale umiejscowione w konkretnym, wskazanym przez władze, rejonie dzielnicy, w okolicach ulic Lubelskiej i Skaryszewskiej. Zarząd Dzielnicy postanowił, że wszystkie zwalniające się tutaj lokale będą przeznaczane na działalność artystyczną, w dużej mierze prowadzoną przez stowarzyszenia lub fundacje.

Konkurs Artystyczna Skaryszewska" odbył się już pięciokrotnie. O tym, komu wynajęty zostanie lokal decyduje nie stawka czynszu, ale propozycja i dorobek artystyczny oferenta. Oferty ocenia 8-osobowa komisja, złożona z przedstawicieli Komisji Kultury Rady Dzielnicy, Zarządu Dzielnicy, Centrum Promocji Kultury, Wydziału Kultury Urzędu Dzielnicy i ZGN. Komisja przedstawia swoje rekomendacje Zarządowi, który je zatwierdza.

Władze dzielnicy deklarują, że stawki za wynajem lokali wystawianych w konkursie Artystyczna Skaryszewska są stałe, co innego jednak mówią ci, którzy korzystają z tej oferty. Ich zdaniem stawka nie jest stała, mało tego – różne podmioty płacą różne stawki i nie ma w tym żadnej logiki.

Zmiany opłacą się każdej stronie

Swoje propozycje PIL skonsultował z warszawskimi organizacjami pozarządowymi.

– Zorganizowaliśmy dwa otwarte spotkania dla organizacji, podczas których przedstawiliśmy to, co udało nam się ustalić i to, co naszym zdaniem wymaga zmian – mówi Karolina Walkiewicz. – Obawialiśmy się, że przedstawiciele organizacji nie zaakceptują naszych propozycji, że uznają je za zbyt biurokratyczne. Ku naszemu zaskoczeniu większość uczestników spotkań nas popierała.

Raportem zainteresowała się Komisja Dialogu Społecznego ds. Poradnictwa Specjalistycznego, która zaprosiła jego autorów na swoje posiedzenie w maju.

– Są dwa powody, dla których ten raport wydał nam się ciekawy. Po pierwsze, mało organizacji korzysta z miejskich zasobów lokalowych, ponieważ przepisy regulujące te kwestie są bardzo niejasne, nie tylko dla początkujących organizacji. Po drugie, te organizacje, które korzystają z tych lokali także narzekają, że nie są po partnersku traktowane przez miasto – mówi Witold Klaus ze Stowarzyszenia Interwencji Prawnej, wchodzącego w skład KDS ds. Poradnictwa Specjalistycznego. Jako przykład podaje Biuro Porad Obywatelskich, które prowadzi swoją działalność w lokalu wynajmowanym od dzielnicy Śródmieście, przy ul Gałczyńskiego. Zarząd dzielnicy i ZGN podwyższył czynsz za ten lokal. Organizacja została zaproszona na negocjacje, których de facto nie było.

– BPO usłyszało: albo przyjmujecie nasze warunki, albo możecie się wyprowadzić np. na Białołękę – opowiada W. Klaus. – Nikt nie słuchał argumentów, że takich usług jakie świadczy mieszkańcom Warszawy BPO, nie można prowadzić w tak odległych dzielnicach jak Białołęka, ponieważ nie miałoby to sensu.

Podobne doświadczenia ma Komuna Warszawa.

– Podczas negocjacji w sprawie przedłużenia umowy starałam się namówić ZGN do podpisania umowy na czas dłuższy niż 3 lata. Umożliwia to nowe zarządzenia Prezydenta Warszawy. Lokal jest w słabym stanie, trzeba w niego inwestować, co ma większy sens w długoletniej perspektywie – opowiada Alina Gałązka. – Kierowniczka powiedziała, że jej to zarządzenie nie dotyczy, a o dyskusji na temat stawki nie było mowy.

Witold Klaus traktuje Raport PIL-u jako dobry materiał wyjściowy do rozpoczęcia ogólnomiejskiej debaty na temat polityki lokalowej miasta wobec organizacji pozarządowych, chociaż – jak podkreśla – raport w tej postaci jest zbyt powierzchowny.

– Brakuje w nim twardych danych, które pokazałyby, jaka rzeczywiście jest sytuacja w Warszawie. Na ile przypadki patologiczne są nagminne. Tego nie dowiadujemy się z raportu, a szkoda. Takie dane są argumentami koniecznymi w czasie rozmów z urzędnikami – mówi W. Klaus.

Dalszymi pracami nad postulatami zawartymi w raporcie PIL-u jest zainteresowana również Komisja Dialogu Społecznego ds. Organizacji Wspierających. Czy jednak powołany zostanie specjalny zespół roboczy, który zająłby się pracami merytorycznymi zależy od tego, na ile włączą się w to autorzy raportu oraz Pełnomocnik Prezydenta ds. Organizacji Pozarządowych.

Beata Wrońska-Freudenheim, dyrektorka Biura Polityki Lokalowej Urzędu Miasta Warszawy dostrzegła potrzebę szerszego spojrzenia na poruszane w Raporcie zagadnienia i zleciła zorganizowanie spotkania z twórcami raportu. Ma się ono odbyć pod koniec maja.

– Każdej ze stron się opłaca, aby polityka lokalowa wobec organizacji pozarządowych została w jakiś sposób uregulowana. To nie jest tylko interes organizacji, ale także urzędników. Niektóre przykłady wynajmowania atrakcyjnych miejskich lokali użytkowych na preferencyjnych warunkach mogłyby być podstawą do zarzutów o niegospodarność. Jawne i przejrzyste procedury mogłyby zapobiec takim sytuacjom – mówią Karolina Walkiewicz i Krzysztof Izdebski.