Publicystyka - ngo.pl

Kooperatywy mieszkaniowe są dobrowolnym zrzeszeniem pewnej grupy osób decydujących się na współpracę w celu zakupu działki, wybudowania na niej budynków mieszkalnych ze świadomie zaprojektowanymi przestrzeniami wspólnymi. W kooperatywach zrzeszają się zarówno znajomi, jak i osoby dotychczas niepowiązane prywatnymi relacjami, których w odpowiednim miejscu i czasie połączył wspólny cel. Inicjatywy działające na podobnych zasadach, istniały już w II Rzeczpospolitej. Ponieważ po I Wojnie Światowej niedobór mieszkań i domów był dotkliwy, od 1919 roku rząd udzielał tanich kredytów towarzystwom mieszkaniowym, stowarzyszeniom i spółdzielniom budowlanym, aby w stopniowo odbudowywanym kraju, zapewnić obywatelom dach nad głową.

Pomimo pewnych podobieństw, kooperatywy nie powinny być jednak mylone ze spółdzielniami mieszkaniowymi. Przede wszystkim kooperatywę mogą tworzyć już dwie osoby, a liczba członków spółdzielni nie może spaść poniżej ustawowo wymaganych dziesięciu. Ponadto w czasie trwania umowy kooperatywy, członkowie nie mogą rozporządzać udziałem w majątku wspólnym kooperatywy, a także sprzedać swoich udziałów na wolnym rynku bez zgody reszty wspólników. Ze spółdzielni mieszkaniowej w każdej chwili można wystąpić, uczestnictwo w kooperatywie jest zdecydowanie bardziej wiążące i zobowiązujące wobec wspólnoty.

Komieszkanie
Z kooperatywami powiązany jest popularny w krajach Europy Zachodniej tzw. cohousing. Powstał w Danii pod koniec lat 60-tych, a potem rozprzestrzenił się w innych krajach skandynawskich oraz Holandii, Niemiec, USA, Hiszpanii, czy Wielkiej Brytanii. W Stanach Zjednoczonych istnieje już około 300 wspólnot sąsiedzkich. W Danii, aż 5% wszystkich domostw jest zrzeszonych w ten sposób.

Głównymi cechami cohousingu jest wspólna własność, zarządzanie budynkami, projektowanie ich według upodobań mieszkańców oraz organizacja użytkowanych przez wszystkich wspólnych przestrzeni: kuchni, pokoi gościnnych, świetlic, warsztatów, pralni etc.Cohousing jest nastawiony nie tylko na komfort mieszkania, ale również utrwalanie więzi sąsiedzkich (np. poprzez wspólne uprawianie warzyw i jedzenie posiłków), czy promocja postaw przyjaznych dla środowiska naturalnego (na jednym z osiedli w Wielkiej Brytanii udało się ograniczyć podróże samochodami).

Idzie nowe?
Pomimo, że w Polsce kooperatyzm ma swoją bogatą tradycję, ten mieszkaniowy nie należy do popularnych. Kooperatywa Mieszkaniowa „Pomorze” jest obecnie najprężniejszą inicjatywą tego typu. Działa na terenie Gdyni od czterech lat, zbudowała trzy bloki, a czwarty jest obecnie w budowie. – Tworzymy grupy zadaniowe. Zawiązujemy je, gdy jest potrzeba stworzenia konkretnego budynku – tłumaczy Roman Paczkowski, twórca pomorskiej kooperatywy, który wiele lat pracował w Szwecji i stamtąd przywiózł wzory działania.

Główną motywacją do zrzeszania się w kooperatywy były wysokie rynkowe ceny mieszkań. – Gdynia jest drogim miastem pod tym względem. Chcieliśmy kupić mieszkania dla naszych dzieci, ale zgodnie twierdziliśmy, że ceny są zdecydowanie zbyt wysokie – mówi Paczkowski. Z tego przekonania zrodził się pomysł kupienia gruntu budowlanego na Wilczlinie oraz projektu ośmiorodzinnego domu. Budynek powstawał przez sześć miesięcy. Największe problemy pojawiły się przy próbach zdobycia finansowania, bo banki w Polsce nie mają przygotowanej oferty dla kooperatyw. Jednak dzięki wytrwałości udało się w końcu znaleźć taki, który udzielił kredytu kooperatystom.

W 2014 roku oddany do użytku został kolejny ośmiorodzinny budynek zbudowany według tego samego projektu. Paczkowski twierdzi, że kooperatywy mieszkaniowe mają w Polsce przyszłość, a ich główną zaletą są niższe o około 30% koszty transakcji, które wynikają z braku biurokracji i administracji towarzyszących firmom deweloperskim. – Cena może przyciągnąć szczególnie młodych ludzi. Rządowy program „Mieszkanie dla młodych” okazał się niewypałem, na kredytach skorzystali głównie deweloperzy. W tej sytuacji Polacy mogą zacząć kalkulować, że kooperatywy są dla nich po prostu bardzo opłacalne. A do tego dochodzi przecież możliwość indywidualnej aranżacji mieszkań – wyjaśnia.

Replikacja projektu mieszkaniowego
Roman Paczkowski swoje doświadczenia związane z kooperatywami wykorzystuje pomagając osobom z innych miast, które chcą pójść w ślady Pomorzan. Doradza między innymi mieszkańcom Białegostoku, którzy przygotowują się do założenia kooperatywy. Jednym z nich jest architekt Bogdan Pszonak, który wraz z żoną bezskutecznie szukał odpowiedniego mieszkania w Białymstoku. – Nie chodzi nam tylko o komfort. Bliska jest nam idea odpowiedzialności społecznej i działanie na rzecz pozytywnych zmian w najbliższym otoczeniu – mówi Pszonak. Bazując na własnych obserwacjach i doświadczeniach wskazuje, że sporą przeszkodą w tworzeniu kooperatyw jest brak systemowej pomocy ze strony państwa i samorządów. – Na Zachodzie to miasta skupują działki pod kooperatywy. U nas tego nie ma, a Wrocław jest jedynie chlubnym wyjątkiem.

We Wrocławiu to urzędnicy zainicjowali tworzenie kooperatyw. – Pomysł pojawił się przy okazji prac nad budową osiedla Nowe Żerniki, gdzie wygospodarowano specjalnie dwie działki na kooperatywy mieszkaniowe. Współpracujemy z urzędnikami z Niemiec, gdzie kooperatywy są bardzo popularne. To właśnie niemieckie wzorce były dla nas inspiracją – tłumaczy Karolina Woźniak, koordynatorka projektu „Wrocławskie Kooperatywy Mieszkaniowe” z Biura Zarządzania Projektami Urzędu Miasta we Wrocławiu. Celem projektu jest „opracowanie, rozpowszechnienie i pilotażowe wdrożenie modelu realizacji kooperatyw mieszkaniowych we Wrocławiu jako alternatywnej formy budownictwa mieszkaniowego”.

Pierwszy budynek w ramach kooperatywy na Nowych Żernikach już powstaje. Na początku 2014 roku miasto ogłosiło przetarg na wieczyste użytkowanie jednej z działek. Przetarg wygrała grupa dziesięciu znajomych. Wspólnie decydują o przebiegu inwestycji i o tym, jak będzie wyglądać blok. Otrzymują wsparcie prawne od Urzędu Miasta, ale sami muszą się zająć opracowaniem koncepcji architektonicznej inwestycji, kosztorysu, wskazaniem źródeł finansowania i zadbaniem o dokumentację.

Jak przekonuje Karolina Woźniak, plusy wynikające z uczestnictwa w kooperatywie rekompensują żmudny etap przygotowań. – Oprócz tak oczywistych korzyści jak brak marż deweloperskich i znacznie niższe ceny kupowanych mieszkań, ważną zaletą jest uwzględnienie w projekcie pomieszczeń wspólnych, na przykład świetlicy, której nie ma w budynkach deweloperskich. Ponadto procedura związana z projektowaniem bloku wielorodzinnego zbliża do siebie sąsiadów i powoduje, że ludzie już od samego początku nie są dla siebie anonimowi – wylicza.

Wrocławska kooperatywa również miała problem ze znalezieniem środków na finansowanie inwestycji. Kooperatywa, która wygrała we Wrocławiu przetarg, otrzymała kredyt w Banku Spółdzielczym, ale w innych bankach spotykali się z odmową. Tymczasem w Niemczech pięć dużych banków ma przygotowaną ofertę dla kooperatyw.

Niedawno miasto ogłosiło dwa przetargi na budowę kolejnych bloków w ramach kooperatyw, które zostaną rozstrzygnięte w maju. Ponadto do wrocławskich urzędników cały czas zgłaszają się osoby, które z zainteresowały się tematem kooperatyzmu.

Korzyści z każdej strony
Eksperci zajmujący się rynkiem mieszkaniowym twierdzą, że kooperatywy mieszkaniowe są pozytywnym zjawiskiem i należy je wspierać. Małgorzata Salamon z organizacji Habitat for Humanity, działającej przeciw bezdomności zwraca uwagę na bardzo ważny aspekt społeczny kooperatyw. – Dzięki bezpośrednim kontaktom w trakcie budowy kooperatywy, na samym początku przygotowane są warunki dobrego sąsiedztwa, a przecież mieszkanie poza dachem nad głową to właśnie relacje między sąsiadami i społeczność, którą się wspólnie tworzy – mówi. Dodaje jednak, że tego typu rozwiązania mogą być jedynie uzupełnieniem rozsądnej polityki mieszkaniowej, ponieważ kooperatywy to inicjatywy dla osób zamożniejszych, które mają oszczędności albo stać je na kredyt.

Tymczasem w Polsce wciąż brakuje rozwiązań dla 15% społeczeństwa, które żyje w ubóstwie mieszkaniowym. Polacy sami nie rozwiążą swoich problemów mieszkaniowych, i mądra interwencja państwa jest niezbędna, aby postępujący kryzys w mieszkalnictwie zatrzymać.

Bartosz Oszczepalski