Publicystyka - ngo.pl

Habitat for Humanity Poland (Habitat Poland) jest jedyną w Polsce organizacją pozarządową, której statutowym celem jest poprawianie warunków mieszkaniowych osób potrzebujących. Wobec tego Habitat Poland od kilku lat prowadzi w Warszawie program Społecznej Agencji Najmu (SAN). W ramach programu pośredniczy w najmie niekomercyjnym, zapewnia lokatorom dopasowane wsparcie specjalistów ds. najmu oraz prowadzi ewaluację, badania i rzecznictwo tego modelu (popularnego już w krajach zachodniej Europy). Rozwiązaniem udało się już zainteresować Poznań, Łódź, Warszawę i Gdańsk (na poziomie samorządowym), w Poznaniu rozwiązanie zaczęto z sukcesem stosować. Jednak, żeby model mógł przynieść korzyści w skali ogólnopolskiej potrzebne jest właściwe uregulowanie prawne. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy wprowadzający do systemu prawnego SAN, które mogą być prowadzone przez spółki z większościowym udziałem gminy lub organizacje pozarządowe. To świetna wiadomość zarówno dla osób, które nie mogą na rynku komercyjnym samodzielnie wynająć mieszkania, jak i dla właścicieli mieszkań, dla których ta forma wynajmu nieruchomości oznacza m.in. gwarancję terminowości opłat.

Przede wszystkim SAN są odpowiedzią na trudną sytuację mieszkaniową w Polsce – brakuje minimum 600 tysięcy dostępnych cenowo mieszkań. 14 proc. Polaków mieszka poniżej podstawowego standardu (np. w mieszkaniu bez łazienki), a 40 proc. (15 milionów osób) – w przeludnieniu. Nasze statystyki mieszkaniowe należą do jednych z najgorszych w Europie. Nie dziwi więc, iż w ogólnopolskim badaniu opinii publicznej, przeprowadzonym w 2020 roku przez ARC Rynek i Opinia na zlecenie Habitat Poland, aż 32% respondentów wskazało brak mieszkania lub złe warunki mieszkaniowe jako jeden z najistotniejszych dla nich problemów. W tym samym badaniu 67 proc. Polek i Polaków odpowiedziało, że uzależnia decyzje życiowe – takie jak powiększenie rodziny (26%), zmiana pracy (24%), ślub (17%), rozwód (6%) – od swojej stabilnej sytuacji mieszkaniowej. 

Społeczne agencje najmu to podmioty, które działając nie dla zysku, będą pośredniczyć między właścicielami mieszkań na wynajem oraz osobami o średnich lub niższych dochodach, zainteresowanymi najmem. Idea SAN, opierająca się na połączeniu wynajmu mieszkania ze zintegrowanymi usługami wsparcia społecznego, narodziła się w latach 80. w Belgii. Zarówno w Belgii (model SAN pod nazwą Agence Immobilière Sociale), jak i we Francji (Agences Immobilières à Vocation Sociale) jest bardzo popularny i znacząco przyczynia się do rozwiązywania problemów mieszkaniowych. W Polsce model SAN został wpisany m.in. w projekt aktualizacji Krajowego Programu Przeciwdziałania Ubóstwu i Wykluczeniu Społecznemu, a teraz rząd przyjął projekt ustawy wprowadzającej definicję SAN.

Społeczna Agencja Najmu (SAN) Habitat Poland, prowadzona od 2017 roku, zarządza 44 mieszkaniami, w tym 24 wynajętymi od prywatnych właścicieli. Ich liczba w roku 2020 podwoiła się i stale rośnie, a w planach na ten rok jest rozwinięcie portfolio o kolejne 10 lokali. Cel jest jasny – zmniejszenie luki, w którą wpadają osoby nie mogące sobie pozwolić na najem na zasadach komercyjnych. Obecnie warszawski SAN to pomoc dla 106 osób (47 to dzieci). Kim są lokatorzy SAN? To zarówno osoby o średnich dochodach, które nie kwalifikują się na najem mieszkań komunalnych, jak i osoby w trudniejszej sytuacji życiowej lub finansowej (lub oczekujące na lokal komunalny), np. samotni rodzice i/lub rodzice dzieci z niepełnosprawnościami, młodzi ludzie opuszczający pieczę zastępczą (np. dom dziecka), osoby ubogie na zakręcie życiowym, cudzoziemcy. Modelowo SAN zapewnia zintegrowane usługi – mieszkaniowe, jak i inne dostosowane do potrzeb najemców. Część najemców potrzebuje jedynie możliwości wynajęcia tańszego mieszkania. Dla innych pomocne są usługi związane z poszukiwaniem pracy, prawne, psychologiczne, inne specjalistyczne czy usługi z obszaru socjalnego – dopasowane do osobistej sytuacji. Zapewniona w ramach modelu stabilizacja mieszkaniowa wpływa z kolei na poprawę w innych sferach życia.

Jak mówi Katarzyna Przybylska, kierowniczka rzecznictwa Habitat Poland – Z doświadczeń ostatnich lat (potwierdzonych trzyletnim projektem ewaluacyjno-badawczym) wynika, że fundamentalne znaczenie dla rodzin korzystających z mieszkań SAN ma zarówno dostępność godnych warunków mieszkaniowych, długoterminowość i bezpieczeństwo najmu, jak i integracja usług w ramach SAN, co wpływa na poprawę jakości życia najemców i ich rodzin we wszystkich obszarach: mieszkaniowym, zawodowym i dochodowym.

Dobrze prowadzony SAN to nie tylko pośrednictwo w najmie, to elastyczna, dopasowana odpowiedź, stała relacja jaka buduje się między klientem SAN a specjalistą ds. najmu społecznego. Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii podkreśla, że w projekcie ustawy uwzględniono integrację usług i w obecnym kształcie projekt ustawy dopuszcza świadczenie dodatkowych usług przez SAN. To istotne, aby tworząc SAN zagwarantować możliwość świadczenia dodatkowych usług na rzecz najemców.

Projekt zakłada m.in. wprowadzenie do systemu prawa modelu społecznych agencji najmu (SAN). Dzięki pośrednictwu spółek gminnych i organizacji społecznych, gmina będzie mogła zapewnić mieszkania na wynajem tym członkom wspólnoty samorządowej, którzy mają trudności z samodzielnym uzyskaniem mieszkania w warunkach rynkowych. Zgodnie z projektem SAN będą specjalizować się w pozyskiwaniu mieszkań na rynku, głównie od osób fizycznych. Oferując długoletnią dzierżawę z gwarancją czynszu, będą mogły wynegocjować obniżenie stawki czynszu. Jak wskazują doświadczenia zagraniczne, obniżka może wynieść nawet ok. 20%.

Celem projektu ustawy jest także łagodzenie negatywnych konsekwencji epidemii COVID-19. Zarówno konsekwencji dla rynku najmu mieszkaniowego (gwarancje dla właścicieli mieszkań, ulga podatkowa), jak i najemców (pomoc najemcom mającym trudności z regularnym opłacaniem czynszu). W projekcie ustawy znalazł się silny instrument zachęty dla właścicieli mieszkań by je udostępniali SAN - zwolnienie z podatku dochodowego i VAT z tej dzierżawy. – konkluduje dr Alina Muzioł-Węcławowicz, ekspertka z Katedry Gospodarki Przestrzennej i Nauk o Środowisku Przyrodniczym Politechniki Warszawskiej – Formuła SAN powinna być jak najbardziej elastyczna, ponieważ klientami – najemcami SAN mogą być osoby i rodziny o bardzo różnych możliwościach i potrzebach. Część SAN może się też wyspecjalizować w obsłudze konkretnych grup osób, np. wymagających dodatkowego wsparcia. Trzeba dać gminom i organizacjom pozarządowym jak najwięcej wsparcia i swobody w kształtowaniu profilu działania. Można rozważyć rozwiązanie polegające na tym, że SAN będzie wyodrębnioną częścią już istniejącego przedsiębiorstwa, np. spółki komunalnej zarządzającej mieszkaniowym zasobem gminy. Tak funkcjonowało Miejskie Biuro Najmu w Poznaniu. Rozumiem, że kategoryczny zapis, by najemców wskazywała gmina ma otworzyć opcję korzystania z dopłat do czynszu (niemniej jednak warto w Sejmie poszukać bardziej elastycznej regulacji tego zagadnienia). Przypomnijmy, że gminy mają szersze zadania w mieszkalnictwie niż tylko wynajem lokali na zasadach socjalnych czy dla osób o niskich dochodach. Stąd konieczne wydają się pewne zmiany w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów. Warto zagwarantować, że osoby oczekujące na wynajem mieszkania komunalnego nie będą traciły swego prawa do najmu takiego lokalu z tytułu posiadania czasowej umowy najmu mieszkania z SAN, a  stawki czynszu w mieszkaniach wynajmowanych przez SAN nie  będą bezpośrednio zależne od stawek najmu komunalnego.

Głosy sceptyczne płyną jedynie ze strony komercyjnych agencji najmu, przyzwyczajonych do dyktowania warunków i cen oderwanych od możliwości większości społeczeństwa. Tymczasem Polacy są bardzo otwarci na to rozwiązanie – zarówno jako potencjalni lokatorzy, jak i właściciele mieszkań. Wg badania opinii publicznej prawie połowa badanych (46%) mając mieszkanie na wynajem chciałaby skorzystać z usług podmiotu lub organizacji pozarządowej oferującej osobom o średnich lub niskich dochodach wsparcie w zakresie mieszkalnictwa, polegające na pośrednictwie pomiędzy wynajmującym a najemcą (dając wynajmującym gwarancję stałego najmu i zwrotu nieruchomości w dobrym stanie, a najemcom pomagając m.in. wynegocjować niższy czynsz czy w zakresie regulowania opłat). Natomiast szukając mieszkania na wynajem ponad połowa (53%) respondentów byłaby zainteresowana ofertą takiego podmiotu.

Założenia projektu ustawy są słuszne. W przeprowadzonym przez Habitat Poland projekcie badawczym współpraca gminy i organizacji pozarządowych została wykazana jako optymalne rozwiązanie. Ważne jest, aby gminy dostrzegały potencjał tego rozwiązania i wykorzystywały je do adresowania zdiagnozowanych potrzeb mieszkaniowych na swoim terenie. Należy jednak mieć na uwadze zapewnienie odpowiedniej elastyczności i równy podział obowiązków. To ten element można wzmocnić jeszcze na etapie procesu legislacyjnego.